김포명도소송변호사 상담에서 점유 이전 시점이 갈리는 이유

핵심답변

점유 이전, 먼저 결론부터

먼저 확인할 것은 지금 그 부동산을 실제로 점유하고 있는 사람이 누구인지입니다.

인도를 구하는 소는 판결에 적힌 상대방을 상대로 집행되므로, 소를 낸 뒤 점유가 넘어가면 그 판결만으로는 집행하기 어려워집니다.

민사집행법은 다툼의 대상에 관한 가처분을 두어 현상이 바뀌면 권리 실행이 매우 곤란해질 염려가 있는 경우에 쓰도록 하고 있습니다.

• 현재의 점유자 계약한 사람과 실제 쓰는 사람이 같은지 봅니다.
• 전대의 유무 동의 없이 다른 사람에게 넘긴 사정이 있는지 살핍니다.
• 보전의 필요 판결 전에 점유가 바뀔 염려가 있는지 따집니다.

집행관이 문을 열었는데 그 안에 다른 사람이 서 있으면

그날 집행은 그대로 멈추고 집행불능 조서만 남습니다. 민사집행법 제258조 제1항은 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하라고 정해 두었는데, 여기서 말하는 채무자는 집행권원에 이름이 적힌 바로 그 사람입니다. 현장에 있는 사람이 그 이름과 다르면 집행관은 판결문을 들고 왔더라도 점유를 풀 수 없습니다. 그래서 저는 김포명도소송변호사로 상담을 받을 때 등기사항증명서나 계약서보다 현장 사진을 먼저 봅니다. 서류상 임차인이 누구인지는 이미 정해져 있지만, 몇 달 뒤 집행관이 문을 열었을 때 그 안에 서 있을 사람이 누구인지는 지금 확인해 두지 않으면 아무도 모릅니다. 인도 판결을 받는 데 걸리는 기간이 보통 몇 달이고, 그 사이에 점유가 한 번 움직이면 들인 시간이 거의 처음으로 되돌아갑니다.

김포는 양촌읍 학운산업단지와 대곶면·월곶면 일대에 소규모 제조공장과 창고가 많고, 고촌읍 쪽에는 물류 창고가 몰려 있습니다. 이런 공간은 임차인이 일부를 다른 업체에 다시 내주거나, 거래처 직원이 상주하면서 사실상 운영을 맡는 경우가 드물지 않습니다. 한강신도시 구래동·장기동 상가도 사정이 비슷해서, 간판은 그대로인데 운영하는 사람만 조용히 바뀌어 있는 가게를 저는 여러 번 봤습니다. 그래서 소장을 쓰기 전에 한 번은 현장에 다녀오시라고 말씀드립니다. 임대인이 직접 가기 어려운 사정이 있으면 관리인이나 인근 점포를 통해서라도 지금 누가 드나드는지는 확인해 두셔야 합니다. 이 확인 하나가 뒤에 들어갈 비용과 기간을 가장 크게 줄입니다.

• 출입문 자물쇠나 출입카드를 지금 누가 쥐고 있는지
• 전기와 수도 요금 고지서의 명의가 계약서상 임차인과 같은지
• 사업자등록이 같은 주소에 다른 상호로 다시 나 있는지
• 안에 있는 기계와 재고가 누구의 것으로 이야기되는지

점유가 넘어간 때가 소 제기 전인가, 소송 중인가, 변론종결 뒤인가

이 세 시점에 따라 쓰는 방법이 완전히 달라집니다. 같은 사실관계라도 점유가 언제 넘어갔는지에 따라 소장을 다시 쓸 일이 되기도 하고, 서면 한 장으로 정리되기도 합니다. 그래서 저는 상담에서 이야기를 듣는 동안 소 제기일과 변론종결일에 세로선을 긋고, 새 사람이 들어온 날이 그 선의 어느 쪽인지를 먼저 표시합니다. 들어온 날이 분명하지 않으면 그 자체가 쟁점이 되므로, 전기요금 명의 변경일이나 사업자등록 개업일처럼 날짜가 남는 자료부터 찾습니다. 상대방이 들어온 시기를 뒤로 미루어 말하는 경우도 있고, 임대인이 알게 된 시점과 실제로 들어온 시점이 몇 달씩 벌어져 있는 경우도 있습니다. 저는 그래서 임대인이 들은 말보다 제3자가 남긴 기록을 먼저 믿고 선 위에 올립니다.

표에서 가장 뼈아픈 칸은 첫 줄입니다. 소를 내기 전에 이미 다른 사람이 들어와 있었다면 그 사실을 몰랐다는 사정은 집행 단계에서 아무 도움이 되지 않습니다. 반대로 가장 안심이 되는 칸은 마지막 줄입니다. 가처분을 미리 집행해 두면 그 뒤에 들어온 사람에게는 본안 판결의 효력을 들어 집행을 이어 갈 길이 열립니다. 다만 가처분을 집행한 시점 이전에 이미 점유가 넘어가 있었다면 그 효력이 미치지 않으므로, 가처분이 만능 장치는 아닙니다. 어느 칸에 해당하는지는 사안마다 달라질 수 있어서, 저는 결론을 먼저 말씀드리기보다 날짜를 먼저 맞춰 봅니다.

간판이 바뀐 것과 점유자가 바뀐 것은 같지 않습니다

같지 않습니다. 간판과 사업자등록은 점유를 짐작하게 하는 표시일 뿐이고, 법에서 묻는 점유는 그 공간을 사실상 지배하고 있는지입니다. 그래서 간판이 그대로여도 점유자가 바뀐 사건이 있고, 간판만 새로 걸렸는데 점유자는 그대로인 사건도 있습니다. 저는 두 번째 쪽을 더 자주 봅니다. 같은 임차인이 상호만 바꿔 다시 영업을 시작하는 경우인데, 이때 상대방을 새 상호의 업체로 바꿔 소를 내면 오히려 엉뚱한 사람을 피고로 세우게 됩니다. 민법 제195조는 가사상이나 영업상 다른 사람의 지시를 받아 물건을 가지고 있는 사람은 점유자가 아니라고 정하고 있어서, 안에 사람이 있다는 사실만으로 그 사람을 피고로 삼을 수는 없습니다.

제가 현장을 보실 때 부탁드리는 것은 사진을 세 장만 다르게 찍어 오는 일입니다. 첫째는 간판과 출입구가 함께 보이도록 멀리서 한 장, 둘째는 출입문에 붙어 있는 영업시간 안내와 연락처가 읽히도록 가까이서 한 장, 셋째는 날짜가 찍힌 전기나 수도 고지서가 우편함에 꽂혀 있는 모습입니다. 이 세 장이 모이면 지금 누가 그 공간을 돌리고 있는지가 대체로 드러납니다. 창고나 공장이면 셔터를 올리고 닫는 사람이 누구인지, 지게차와 화물차가 누구 이름으로 들어오는지를 함께 여쭙습니다. 김포의 공장 임대차는 임차인이 사무실만 쓰고 작업장은 협력업체가 쓰는 구조가 흔해서, 한 공간에 점유자가 둘인 사안도 나옵니다.

전대인가, 이름만 빌려준 것인가, 둘이 함께 쓰는 것인가

이 셋을 먼저 가려야 피고가 정해집니다. 임차인이 동의 없이 다른 사람에게 넘긴 것이면 민법 제629조가 정한 무단 전대에 해당해 그 자체가 해지 사유가 되고, 전차인을 상대로도 인도를 구할 수 있는 구조가 됩니다. 반대로 들어온 사람이 임차인의 지시를 받는 직원이나 가족이라면 점유보조자여서 피고로 세울 대상이 아닙니다. 두 사람이 한 공간을 나누어 쓰는 공동점유라면 양쪽을 모두 상대로 해야 집행이 됩니다. 저는 상담에서 이 구분을 건너뛰고 눈에 보이는 사람을 모두 피고로 적어 둔 소장을 들고 오시는 경우를 봤는데, 필요 없는 사람이 섞여 있으면 그 부분에서 다툼과 비용이 늘어납니다.

구분하는 실마리는 돈이 어디로 흐르는지입니다. 차임을 임차인이 그대로 내고 있고 들어온 업체는 임차인에게 사용료를 주고 있다면 전대 구조에 가깝고, 들어온 업체가 임대인 계좌로 직접 차임을 보내고 있었다면 임대인이 사실상 묵인한 사정으로 읽힐 여지가 생깁니다. 그래서 저는 입금자명을 반드시 확인합니다. 계좌 내역에 계약서에 없는 상호가 몇 달째 찍혀 있는데 임대인이 그대로 받아 왔다면, 뒤늦게 무단 전대를 이유로 해지를 주장하기가 어려워질 수 있습니다.

가처분을 먼저 낼 것인가, 본안과 같이 낼 것인가

점유가 바뀔 징후가 보이면 저는 가처분을 본안보다 먼저, 또는 적어도 같은 날 냅니다. 민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분을 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 실행이 매우 곤란할 염려가 있을 때 하도록 정하고 있는데, 명도 사건에서 그 염려가 현실이 되는 모습이 바로 점유자 교체입니다. 김포의 부동산에 관한 사건이면 본안과 가처분 모두 인천지방법원 부천지원에 접수합니다. 신청을 하면 법원이 담보제공명령을 내리고, 현금을 공탁하거나 보증보험증권을 제출한 뒤에 결정이 납니다. 결정을 받은 다음에는 정해진 집행기간 안에 집행관에게 집행을 위임해 현장에 고시문을 붙여야 효력이 생기므로, 결정문을 받아 두고 집행을 미루면 아무 일도 하지 않은 것과 같아집니다.

제가 상담에서 꼭 짚는 것은 가처분의 한계입니다. 점유이전금지가처분은 점유를 다른 사람에게 넘기지 못하도록 묶어 두는 장치일 뿐이고, 그것으로 공간을 비우게 하지는 못합니다. 비우는 일은 본안 판결을 받아 집행 단계에서 합니다. 그리고 비용이 두 번 들어갑니다. 담보와 집행관 수수료가 가처분에서 한 번, 본안 판결 뒤 인도 집행에서 다시 한 번 들어갑니다. 그래서 점유가 움직일 가능성이 낮고 임차인이 계속 영업하고 있는 사안이면 가처분을 생략하기도 합니다. 반대로 상대방이 이미 폐업 신고를 했거나 양도 이야기가 오가고 있다면, 비용을 더 쓰더라도 먼저 묶어 두는 쪽이 안전하다고 말씀드립니다.

비어 있어 보이는 공장과 창고는 비운 것으로 보지 않습니다

사람이 없어도 짐이 남아 있으면 점유는 끝나지 않은 것으로 다루어집니다. 그래서 몇 달째 불이 꺼져 있는 공장이라도 안에 기계와 금형, 원자재가 그대로 있으면 임대인이 마음대로 쓸 수 없습니다. 점유가 끝났다고 보려면 열쇠를 돌려받았거나 더 쓰지 않겠다는 뜻이 분명히 전달된 사정이 있어야 합니다. 저는 김포 대곶면과 양촌읍 쪽 공장 사건에서 이 문제를 가장 많이 만났습니다. 임차인이 연락을 끊고 사라졌는데 안에는 수천만원짜리 설비가 남아 있는 상태입니다. 임대인 입장에서는 빈 건물이 달마다 손해를 내고 있으니 그냥 치우고 새로 임대하고 싶은 마음이 당연히 생기는데, 그 마음대로 움직이면 사건이 둘로 늘어납니다.

인도 집행을 하면 집행관이 점유를 풀면서 안에 있는 목적물 외의 물건을 채무자나 그 가족에게 인도하고, 받을 사람이 없으면 보관한 뒤 절차에 따라 처리합니다. 공장과 창고 사건에서 이 부분이 비용의 대부분을 차지합니다. 설비를 분해해 실어 내고 보관 창고를 빌리는 데 들어가는 돈을 채권자가 먼저 내야 하기 때문입니다. 그래서 저는 소장을 쓰기 전에 안에 무엇이 얼마나 남아 있는지를 목록으로 적어 두시라고 말씀드립니다. 집행 비용을 미리 가늠해 두면 소송으로 갈지, 보증금에서 정산하며 합의로 받을지에 대한 판단이 달라집니다.

연체가 2기인가 3기인가, 이 칸에서 사건의 방향이 바뀝니다

어느 법이 적용되는 임대차인지에 따라 해지가 가능해지는 지점이 달라집니다. 건물 임대차 일반에는 민법 제640조가 적용되어 연체액이 2기의 차임액에 달하면 해지할 수 있지만, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 임대차라면 제10조의8에 따라 3기의 차임액에 이르러야 합니다. 2기에서 통지를 보내 놓고 3기 기준이 적용되는 사안이었다면 해지 자체가 효력을 갖지 못하고, 그 상태로 낸 소는 점유 이전을 따지기도 전에 무너집니다. 저는 상담 초반에 보증금과 월 차임을 받아 적어 환산보증금을 먼저 계산합니다.

기수를 세는 방법도 자주 오해됩니다. 연속해서 밀려야 하는 것이 아니고, 밀린 금액을 합쳐 기준 기수분의 차임액에 이르면 됩니다. 반대로 소를 내기 전에 상대방이 일부를 넣어 기준 밑으로 내려가면 그 시점에 해지를 주장하기 어려워집니다. 그래서 저는 입금 내역을 날짜순이 아니라 회차별로 다시 배열해 어느 달의 차임에 충당된 것인지를 맞춰 봅니다. 관리비나 부가세를 차임에 넣어 계산할 수 있는지는 계약서의 표현에 따라 달라지므로, 숫자를 세기 전에 계약서 문구를 먼저 읽습니다. 김포 한강신도시 상가처럼 관리비 비중이 큰 건물에서는 이 한 가지로 기수가 하나씩 움직이기도 합니다.

제가 김포 상담 첫 장에 그리는 점유 연표

저는 종이 한 장을 가로로 놓고 왼쪽에 계약 시작일, 오른쪽에 오늘을 적는 것으로 시작합니다. 사실관계를 문장으로 들으면 순서가 섞이지만, 날짜를 선 위에 올려 놓으면 어디서 갈리는지가 눈에 보입니다. 김포명도소송변호사 상담에서 이 연표를 먼저 그리는 이유는, 명도 사건의 승패가 아니라 집행 가능성이 거의 전부 이 선 위에서 결정되기 때문입니다. 아래 순서대로 적어 오시면 첫 상담에서 가처분을 낼지, 피고를 몇 명으로 할지까지 정리됩니다.

1. 계약 시작일과 계약서상 임차인의 이름을 선 맨 왼쪽에 적습니다.
2. 차임이 처음 밀린 달과 그 뒤 입금된 날짜를 회차별로 선 위에 찍습니다.
3. 해지 통지를 보낸 날과 상대방에게 도달한 날을 따로 적습니다.
4. 계약서에 없는 사람이나 업체가 들어온 것으로 보이는 시점을 표시합니다.
5. 폐업 신고, 간판 교체, 설비 반출처럼 점유가 움직인 흔적의 날짜를 더합니다.
6. 오늘 기준으로 안에 누가 있고 무엇이 남아 있는지를 선 맨 오른쪽에 적습니다.

이 연표가 채워지면 다음 절차는 거의 자동으로 정해집니다. 통지 도달일이 비어 있으면 내용증명 발송 기록부터 찾고, 새 업체가 들어온 시점이 비어 있으면 그 날짜를 증명할 자료를 먼저 모읍니다. 소는 부동산 소재지를 관할하는 인천지방법원 부천지원에 내게 되고, 인도 집행도 같은 법원 집행관이 담당하므로 서류와 현장 확인이 한 권역에서 이어집니다. 임의로 문을 열었다가 형사 문제가 함께 생긴 사안이라면 김포경찰서가 조사하고 인천지방검찰청 부천지청이 판단하게 되는데, 민사와 형사가 같이 돌면 어느 쪽에서 한 말이 다른 쪽에서 읽힙니다. 그래서 저는 연표를 다 그린 뒤에 할 일과 하지 말아야 할 일을 같은 종이에 나누어 적고 상담을 마칩니다. 결과는 자료와 사안에 따라 달라질 수 있지만, 점유의 시점을 먼저 확정해 두면 적어도 판결을 받고 집행에서 다시 막히는 일은 줄어듭니다.

자주 묻는 질문

공식 법령 확인

차임 연체로 인한 해지는 민법 제640조, 점유 이전을 막는 가처분은 민사집행법 제300조, 부동산 인도의 집행은 같은 법 제258조입니다. 원문은 국가법령정보센터에서 보실 수 있습니다.

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