인천명도소송변호사 상담에서 먼저 확인하는 인도 집행의 상대방

핵심답변

점유 이전, 먼저 결론부터

판결은 그 문서에 적힌 사람에 대해서만 그대로 집행된다는 점이 출발점입니다.

민법은 소유자가 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다고 정하고 있으므로, 청구의 상대는 지금 그 공간을 지배하고 있는 사람이 됩니다.

지위가 넘어간 경우라면 민사집행법은 증명서로 그 사실을 증명한 때에 승계인에 대한 집행문을 내어 주도록 하고 있어, 무엇으로 증명할지가 미리 준비되어야 합니다.

• 판결문의 이름 집행하려는 대상과 판결의 표시가 맞는지 봅니다.
• 승계의 증명 바뀐 사정을 어떤 서면으로 보일지 정해 둡니다.
• 내부의 물건 목적물이 아닌 동산을 어떻게 처리할지 봅니다.

집행 당일 문을 연 사람이 판결문에 없으면

먼저 답하면, 그 자리에서 집행은 더 나아가지 못하고 멈춥니다. 인도 집행은 판결에 적힌 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 넘겨주는 절차이고, 민사집행법 제258조 제1항이 그렇게 정하고 있습니다. 집행관이 현장에서 가장 먼저 맞춰 보는 것은 집행권원에 적힌 채무자의 표시와 지금 그 공간을 지배하고 있는 사람이 같은지 여부입니다. 둘이 어긋나면 집행관은 판단을 보류하고 돌아가게 되고, 채권자는 승계집행문을 받거나 그 사람을 상대로 다시 다투는 쪽으로 돌아가야 합니다. 저는 이 장면을 설명하려고 상담 자리에서 판결문과 등기사항증명서, 현장 사진을 세 장으로 나란히 펴 놓습니다. 세 장에 적힌 이름이 전부 같은 경우가 생각보다 드물기 때문입니다.

제가 상담에서 본 경우 중 많은 쪽은 처음부터 상대를 잘못 적은 것이 아니라, 소장을 낸 뒤 변론이 이어지는 동안 안에 있는 사람이 조용히 바뀐 경우였습니다. 임차인이 사업을 접고 아는 업체에 자리를 넘기거나, 개인 사업자로 들어와 있던 사람이 법인을 새로 만들어 간판만 바꿔 다는 식입니다. 임대인 쪽에서는 월세가 들어오지 않는다는 사실만 보고 있어서 안에서 벌어진 변동을 모르고 지나가기 쉽습니다.

• 판결문에는 개인 이름이, 출입문 간판에는 법인 상호가 적혀 있던 경우
• 계약서상 임차인은 그대로인데 안에서 일하는 사람 전원이 다른 회사 소속이던 경우
• 폐업 신고가 되어 있는데도 같은 자리에서 같은 업종의 영업이 이어지던 경우
• 주거용인데 전입세대확인서에 계약자가 아닌 세대가 함께 올라 있던 경우
• 창고로 쓰이면서 여러 업체의 물건이 칸을 나눠 들어와 있던 경우

그래서 저는 소장을 쓰는 단계에서 이미 집행 당일을 상정해 두고 상대를 적습니다. 판결을 빨리 받는 것보다 그 판결로 집행이 끝까지 가는지가 중요하고, 두 가지가 늘 같은 방향을 가리키지는 않습니다. 다만 사안마다 현장 상황과 남아 있는 자료가 다르므로 어느 쪽이 유리한지는 서면을 본 뒤에야 말씀드릴 수 있습니다.

점유가 넘어간 뒤에도 받아 둔 판결을 쓸 수 있는가

쓸 수 있는 길이 열려 있지만 조건이 붙습니다. 민사집행법 제31조 제1항은 판결에 표시된 채무자의 승계인에 대한 집행을 위하여 집행문을 내어 줄 수 있다고 하면서, 그 승계가 법원에 명백한 사실이거나 증명서로 승계된 사실을 증명한 때에 한한다는 제한을 함께 두고 있습니다. 승계가 있었다는 말이 아니라 승계를 보여 주는 서면이 있어야 승계집행문이 나온다는 뜻입니다. 저는 이 조문에서 증명서라는 단어에 상담 자리에서 밑줄을 그어 보여 드립니다. 거기서 막히는 사건이 제일 많기 때문입니다.

증명이 쉬운 쪽과 어려운 쪽은 꽤 갈립니다. 법인의 합병이나 상호 변경처럼 등기에 그대로 남는 사정은 등기사항증명서 한 장으로 이어집니다. 상속이 끼어 있으면 가족관계 서류로 연결됩니다. 반대로 임차인이 아는 사람에게 말로 자리를 넘긴 경우에는 그 사실을 적은 서면이 아예 없는 때가 흔합니다. 이때는 승계집행문으로 가기 어렵고, 지금 안에 있는 사람을 상대로 처음부터 다시 다투게 될 수 있습니다.

인천은 남동국가산업단지와 그 주변 주물·기계 업체들처럼 공장과 창고를 임대해 쓰는 비중이 높은 지역이고, 그쪽에서는 원청과 하청, 또는 같은 업종의 다른 업체가 설비를 그대로 둔 채 들어오는 방식의 변동이 자주 일어납니다. 설비가 그대로 있으니 밖에서 보면 아무 일도 없었던 것처럼 보이지만, 안에서 일하는 사람과 전기·수도 명의, 사업자등록은 이미 다른 이름으로 바뀌어 있습니다. 인천명도소송변호사 상담에서 제가 공장 사건이면 사업자등록 사실과 전기 사용 명의를 꼭 함께 묻는 이유가 여기에 있습니다.

소장을 내기 전에 점유이전금지가처분을 거는 편이 나은가

사람이 바뀔 여지가 보이는 사건이라면 거는 쪽을 권합니다. 민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다고 정합니다. 명도 사건에서 현상이 바뀐다는 말은 대개 안에 있는 사람이 바뀐다는 뜻이고, 그렇게 되면 어렵게 받은 판결이 집행 단계에서 그대로 멈춥니다. 가처분은 그 사태를 미리 막아 두려고 쓰는 장치입니다.

저는 상담에서 두 가지를 보고 권해 드릴지 정합니다. 하나는 그 공간이 쉽게 넘길 수 있는 성격인지입니다. 권리금이 도는 상가나 설비를 둔 채 업체가 바뀌는 공장은 변동이 빠릅니다. 다른 하나는 상대가 이미 다른 데서 한 번 밀려 본 쪽인지입니다. 그런 경우에는 절차가 어떻게 흐르는지 알고 움직여 손이 빠릅니다. 반대로 오래 거주한 주거 세입자처럼 변동 가능성이 낮으면 공탁금과 비용을 들여 가처분을 먼저 거는 것이 늘 이득은 아닙니다.

1. 등기사항증명서로 소유 관계와 다른 권리의 설정 여부를 확인합니다.
2. 현장에 가서 간판과 출입문, 쌓인 우편물에 적힌 이름을 사진으로 남깁니다.
3. 전입세대확인서나 사업자등록 사실 여부로 안에 있는 이름을 서면으로 받습니다.
4. 변동 가능성이 보이면 점유이전금지가처분을 먼저 접수합니다.
5. 가처분 집행이 끝난 것을 확인한 뒤 본안 소장을 넣습니다.

가처분이 걸려 있다고 해서 사람이 바뀌는 일이 아예 없는 것은 아닙니다. 다만 가처분 집행 조서와 현장에 붙은 고시문이 남아 있으면 그 뒤에 들어온 사람의 지위를 다투기가 훨씬 수월해집니다. 저는 이 점을 보험이라고 설명하지 않고, 뒤에 생길 다툼의 기록을 미리 만들어 두는 일이라고 말씀드립니다.

현장에 여러 사람이 있을 때 누구를 판결문에 적는가

그 공간을 사실상 지배하고 있는 사람입니다. 민법 제213조는 소유자가 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다고 정하고 있어서, 기준은 계약서에 이름이 있는지가 아니라 지금 누가 그 공간을 쥐고 있는지입니다. 그래서 안에 사람이 여럿 있으면 각자가 어떤 자격으로 거기 있는지를 하나씩 갈라 봐야 합니다. 저는 상담 자리에서 평면도를 그려 놓고 칸마다 누가 쓰는지 적게 합니다. 적다 보면 소장에 이름을 올려야 할 사람과 올리지 않아도 되는 사람이 나뉩니다.

표의 오른쪽 칸을 채우지 못한 줄이 남으면 그 줄이 뒤에 문제가 됩니다. 제 경험으로는 전차인과 간판이 바뀐 법인, 이 두 줄에서 집행이 멈추는 일이 가장 많았습니다. 둘 다 밖에서 보기에는 원래 임차인이 그대로 있는 것처럼 보이고, 안을 들여다볼 자료가 임대인 손에 없기 때문입니다. 다만 같은 사실관계라도 계약의 내용과 동의 여부에 따라 평가가 달라질 수 있으므로, 이 표의 분류를 결론으로 받아들이지는 마시기 바랍니다.

분류가 끝나면 상대를 넓게 적을지 좁게 적을지를 정합니다. 넓게 적으면 소송이 커지고 비용과 기간이 늘지만, 좁게 적었다가 집행 당일에 어긋나면 처음으로 돌아갑니다. 저는 자료로 지위를 설명할 수 있는 사람까지는 함께 적고, 설명이 되지 않는 사람은 그 지위를 확인할 서면을 먼저 확보하는 쪽으로 나눕니다.

건물 안에 남은 물건은 누가 치우고 비용은 누가 내는가

치우는 일은 집행관이 절차 안에서 하고, 비용은 원칙적으로 채무자가 부담하지만 실제로는 채권자가 먼저 내게 됩니다. 민사집행법 제258조 제3항은 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 한다고 정합니다. 같은 조 제4항은 채무자가 없는 때에는 동거하는 가족이나 대리인·고용인에게 인도하도록 하고, 제5항은 인도받을 사람이 없으면 집행관이 채무자의 비용으로 보관하도록 정하고 있습니다. 민사집행법 제53조 제1항은 강제집행에 필요한 비용을 채무자가 부담하고 그 집행에서 우선 변상받도록 하고 있지만, 받을 재산이 없는 상대에게서 실제로 회수되는지는 또 다른 문제입니다.

그래서 저는 집행 비용 이야기를 판결을 받기 전에 꺼냅니다. 운반 인력과 차량, 보관 창고 임차료가 모두 먼저 들어가는 돈이고, 물건이 많으면 금액이 생각하신 범위를 넘어가는 경우가 있습니다. 인천 사건에서 특히 액수가 크게 벌어지는 것은 공장과 창고입니다. 남동공단이나 서구 가좌동 일대처럼 설비를 들여놓고 쓰던 자리라면 기계를 분해해 내보내야 하고, 중량물은 장비를 따로 불러야 합니다. 반대로 부평이나 주안의 작은 상가, 구월동 사무실은 규모를 가늠하기가 비교적 쉽습니다.

물건 가운데 버려도 되는 것과 보관해야 하는 것을 임대인이 임의로 가를 수 없다는 점도 함께 말씀드립니다. 가치가 없어 보이는 물건이라도 절차 안에서 목록으로 남겨 두는 편이 뒤에 금액을 다툴 때 유리합니다. 저는 집행 전에 사진과 영상으로 내부 상태를 남기고, 품목과 대략의 수량을 적은 표를 미리 만들어 두라고 권합니다.

집행 당일에 절차가 멈추는 지점들

멈추는 지점은 대개 세 군데입니다. 상대가 어긋나는 경우, 채권자 쪽이 현장에 나오지 않은 경우, 안에 있는 사람이 점유할 권리가 있다는 서면을 내놓는 경우입니다. 두 번째는 조문에 그대로 적혀 있습니다. 민사집행법 제258조 제2항은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석하지 아니한 때에는 집행을 할 수 없다고 정합니다. 날짜를 어렵게 잡아 두고도 당일에 사람이 비면 그 기일이 그냥 지나갑니다. 저는 집행 기일이 정해지면 누가 현장에 나갈지를 가장 먼저 적어 둡니다.

세 번째가 가장 자주 다툼으로 번집니다. 민법 제213조는 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다고 함께 정하고 있어서, 안에 있는 사람이 계약서를 들고 나오면 그 계약이 누구와 언제 맺어진 것인지, 임대인의 동의가 있었는지가 문제가 됩니다. 제가 상담에서 미리 묻는 것은 임대인이 전대에 동의한 사실이 있는지, 동의한 적이 없다면 그 사정을 적어 둔 서면이 남아 있는지입니다. 동의 여부가 말로만 남아 있으면 집행 당일에 확인하기가 어렵습니다.

1. 집행 신청을 넣기 전에 현장을 다시 가서 안에 있는 사람을 확인합니다.
2. 판결문의 표시와 현장에서 확인된 이름이 같은지 대조합니다.
3. 달라졌다면 승계를 보일 서면이 있는지부터 찾습니다.
4. 집행 기일에 나갈 사람과 열쇠 교체 일정을 미리 정합니다.
5. 내부 물건의 운반과 보관을 맡길 곳을 기일 전에 확보합니다.

이 순서를 지켜도 당일에 예상하지 못한 사정이 나오는 일은 있습니다. 중요한 것은 멈출 수 있는 지점을 미리 알고 각각에 대한 대비를 하나씩 붙여 두는 일입니다. 어느 지점에서 실제로 걸릴지는 사건마다 다르므로, 저는 세 군데를 모두 열어 두고 준비하는 쪽을 택합니다.

인천에서 집행까지 내다볼 때의 관할과 동선

인천 소재 건물이라면 본안도 집행도 인천지방법원 쪽에서 진행됩니다. 중구·동구·미추홀구·연수구·남동구·부평구·계양구·서구와 강화군, 옹진군은 미추홀구 학익동에 있는 인천지방법원 본원이 맡고, 부천시와 김포시는 부천지원이 맡습니다. 인도 집행은 판결을 받은 뒤 그 법원에 딸린 집행관사무소에 신청해 기일을 받는 흐름이고, 필요한 서류는 또 다른 곳에서 받아야 합니다. 건축물대장과 현황도는 건물이 있는 구청, 전입세대확인서는 해당 동 행정복지센터, 사업자등록 사실 확인은 관할 세무서입니다.

저는 이 동선을 상담에서 종이에 적어 드립니다. 한 번에 다 돌 수 있는 거리가 아니기 때문입니다. 인천은 동서로 길고 영종도와 강화 쪽이 떨어져 있어서, 강화군에 있는 건물 자료를 떼고 학익동 법원까지 가려면 하루를 꼬박 쓰게 됩니다. 송도나 청라처럼 신도시 쪽은 서류 발급이 수월한 편이지만, 공유 오피스와 법인 전대가 섞여 있어 안에 있는 이름을 확인하는 데 시간이 더 듭니다. 중구 개항장 주변이나 동구의 오래된 건물은 반대로 등기와 실제 현황이 어긋나는 일이 있어 건축물대장을 꼭 함께 봅니다.

기간은 사건마다 다릅니다. 다투는 쟁점이 없으면 비교적 빨리 끝나기도 하지만, 점유할 권리를 두고 다툼이 붙거나 안에 있는 사람이 바뀌면 그만큼 늘어납니다. 그래서 저는 몇 달이면 끝난다는 식으로 말씀드리지 않고, 멈출 수 있는 지점마다 얼마씩 더 걸릴 수 있다는 쪽으로 설명합니다.

인천명도소송변호사를 찾으실 때 제가 권하고 싶은 것은, 첫 상담에서 판결을 받을 수 있는지만 묻지 말고 받은 판결로 집행이 끝까지 가는지를 함께 물어보시는 일입니다. 두 질문은 서로 다른 질문이고, 명도 사건에서 실제로 시간과 비용을 결정하는 쪽은 뒤의 질문입니다.

자주 묻는 질문

공식 법령 확인

반환 청구의 근거는 민법 제213조, 승계인에 대한 집행문은 민사집행법 제31조, 목적물이 아닌 동산의 처리는 같은 법 제258조에 있습니다. 세 조문 모두 국가법령정보센터에서 전문을 열람하실 수 있습니다.

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