시흥하자보수변호사 상담 전 하자 판정 쟁점을 정리하는 순서
하자 판정, 먼저 결론부터
출발점은 문제 된 부분이 계약과 설계에서 정한 상태와 어떻게 다른가입니다.
민법은 완성된 목적물이나 완성 전 성취된 부분에 하자가 있으면 도급인이 상당한 기간을 정하여 그 보수를 청구할 수 있다고 정하고 있습니다.
다만 하자가 중요하지 않은데 보수에 과다한 비용이 든다면 그 청구가 제한되므로, 중요성과 비용을 함께 따져 보아야 합니다.
- 약정한 사양 설계도서와 시방서에 적힌 내용과 하나씩 견줍니다.
- 사용상 지장 실제로 쓰는 데 불편이 생기는지를 함께 확인합니다.
- 원인의 소재 시공 탓인지 노후 탓인지 사용 방식 탓인지 나눕니다.
금이 간 자리가 시공 탓인지 세월 탓인지는 무엇으로 갈립니까
원인을 가르는 기준은 증상이 얼마나 심각해 보이는지가 아니라, 그 부위가 약정한 사양대로 시공되었는지입니다. 같은 폭의 균열이라도 도면과 시방서에 적힌 자재·두께·공법이 지켜지지 않은 자리에서 생긴 것과, 사양대로 시공된 구조체가 시간이 지나며 수축하거나 건조되면서 생긴 것은 전혀 다르게 평가됩니다. 저는 상담에서 사진부터 보지 않습니다. 도급계약서에 첨부된 설계도서 목록을 먼저 펼쳐 놓고, 문제가 된 부위가 그 목록 안에서 어떻게 특정되어 있는지를 확인한 다음에 사진으로 넘어갑니다. 눈으로 느끼는 심각함과 법이 말하는 하자는 자주 다른 방향을 가리키기 때문입니다.
원인을 따질 때 실제로 갈라지는 지점은 대개 세 갈래입니다. 이 세 갈래 가운데 어느 쪽에 자리를 잡느냐에 따라, 같은 균열을 두고도 보수를 청구할 수 있는 사안과 그렇지 않은 사안으로 나뉩니다.
- 시공 자체가 약정과 달랐는가 — 도면에 적힌 사양과 실제 시공이 어긋난 경우로, 가장 다투기 쉬운 자리입니다.
- 통상의 노후나 재료 특성인가 — 사양대로 시공했어도 세월이 지나면 나타나는 변화라면 하자로 보기 어렵습니다.
- 사용하는 쪽의 방식에서 비롯되었는가 — 하중을 과하게 걸거나 임의로 구조를 변경한 사정이 끼어 있으면 책임 범위가 달라집니다.
제가 상담에서 가장 많이 본 경우는, 세 갈래가 한 현장 안에서 뒤섞여 있는 상황입니다. 천장 누수는 방수 사양 문제이고, 바닥 들뜸은 사용 중 하중 문제이고, 창틀 틈은 마감 시공 문제인데 이것을 한 장의 목록에 '하자 열 군데'라고 적어 오시면 상대방은 가장 약한 항목 하나를 들어 전체를 흔듭니다. 그래서 저는 처음부터 부위별로 종이를 나눠 쓰시라고 말씀드립니다. 어느 항목이 어느 갈래에 속하는지를 스스로 구분해 두면, 협상 자리에서도 물러설 항목과 버틸 항목이 분명해집니다.
도면과 시방서에 그 사양이 적혀 있지 않다면 어떻게 되나요
적혀 있지 않으면 비교 대상이 사라지므로, 거래 관행과 통상 갖추어야 할 품질을 기준으로 삼아 다투게 됩니다. 민법 제667조 제1항은 완성된 목적물이나 완성 전 성취된 부분에 '하자'가 있을 때 도급인이 상당한 기간을 정하여 보수를 청구할 수 있다고 정하면서, 그 하자가 무엇인지는 따로 정의하지 않았습니다. 그래서 실제 사건에서는 약정 사양이 1차 기준이 되고, 약정이 비어 있는 부분은 그 용도의 건물이 통상 갖추어야 할 성능으로 메우는 식으로 논의가 진행됩니다. 저는 이 대목에서 도급계약서 본문보다 특약과 견적서 내역을 더 오래 봅니다. 사양이 도면에 없어도 견적서 품목에 자재명과 규격이 적혀 있는 경우가 적지 않고, 그것이 사실상 약정 사양 역할을 하기 때문입니다.
시흥의 소규모 상가나 다세대 현장에서는 설계도서 자체가 얇은 경우가 많습니다. 구두로 '좋은 자재로 해 주겠다'는 말만 오가고 시방서는 아예 없는 공사도 봅니다. 그럴 때 제가 확인하는 자료는 다음과 같습니다.
- 견적서와 내역서에 적힌 자재명·규격·수량 — 사양 약정의 대체 자료가 됩니다.
- 공사 중 주고받은 문자와 메신저 — 자재 변경에 동의했는지가 여기서 드러납니다.
- 자재 납품서와 세금계산서 — 실제로 어떤 물건이 현장에 들어왔는지 역추적할 수 있습니다.
- 준공도면이나 사용승인 관련 서류 — 설계 변경이 중간에 있었는지 확인하는 단서입니다.
"계약할 때 받은 종이가 계약서 한 장뿐이었습니까, 아니면 뒤에 붙은 내역서가 있었습니까." 이 답에 따라 사양을 어디서 끌어올지가 정해지고, 사건의 난이도도 함께 정해집니다.
사양 자료가 끝까지 나오지 않는 사안도 있습니다. 그렇다고 다툴 수 없다는 뜻은 아니지만, 전문가 조사나 감정에 기대는 비중이 커지고 그만큼 시간과 비용이 늘어납니다. 결과는 사안마다 달라질 수 있으므로, 저는 상담 단계에서 이 비용 구조를 먼저 말씀드리고 보수 청구와 손해배상 가운데 어느 쪽이 현실적인지 함께 정합니다.
증상마다 다투는 지점이 다릅니다
같은 '하자'라는 말을 써도 누수와 균열과 마감 불량은 다투는 축이 서로 다릅니다. 누수는 원인 부위를 찾아내는 일이 전부에 가깝고, 균열은 구조 안전과 관계되는지가 갈림길이 되고, 마감은 약정 사양과의 차이가 곧 쟁점이 됩니다. 저는 상담 초반에 의뢰인이 적어 온 목록을 아래 표의 축에 맞춰 다시 배열합니다. 그러면 어떤 항목은 사진만으로 설명되고, 어떤 항목은 조사 없이는 한 걸음도 못 나간다는 사실이 바로 보입니다.
| 증상 | 주로 갈리는 지점 | 먼저 확보할 자료 | 청구에서 흔한 벽 |
|---|---|---|---|
| 천장·벽체 누수 | 물이 들어오는 경로와 방수 사양 준수 여부 | 방수 시방 부분, 강우일과 증상일 대조표 | 상층부 사용 방식이나 배관 노후를 원인으로 드는 반박 |
| 구조체 균열 | 폭·진행성과 구조 안전에 미치는 영향 | 날짜별 균열 폭 사진, 동일 위치 반복 촬영 | 건조수축이라는 설명과 '중요하지 않은 하자' 주장 |
| 마감·도장 불량 | 약정 자재·규격과 실제 시공의 차이 | 견적 내역서, 자재 납품서, 근접 사진 | 미관 문제일 뿐 사용상 지장이 없다는 반박 |
| 창호·단열 성능 | 성능 수치가 약정에 적혀 있는지 | 제품 라벨, 사양서, 결로 발생 기록 | 사용자 환기 습관을 원인으로 드는 주장 |
| 바닥 들뜸·침하 | 하중과 지반 공사 중 어느 쪽인지 | 시공 당시 공정 사진, 지반 관련 서류 | 입주 후 하중 변경 사정의 개입 |
표를 채우다 보면 비어 있는 칸이 눈에 들어옵니다. 저는 그 빈 칸을 상담 숙제로 드립니다. 다섯 가지 증상을 한꺼번에 완벽히 준비하기는 어렵고, 실제로는 가장 금액이 크고 입증이 단단한 한두 항목을 축으로 잡고 나머지를 뒤에 붙이는 방식이 사안을 앞으로 밀어냅니다. 시흥하자보수변호사 상담에서 제가 목록의 순서를 바꾸자고 말씀드리는 이유도 여기에 있습니다.
중요하지 않은 하자인데 보수비가 과다하다는 반박이 나오면
그 반박은 법에 근거가 있는 주장이므로 가볍게 넘길 수 없습니다. 민법 제667조 제1항 단서는 하자가 중요하지 아니한 경우에 그 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 보수 청구를 할 수 없다고 정하고 있습니다. 그래서 상대방 측에서는 거의 반사적으로 '미관 문제일 뿐이고 전체를 뜯어야 하니 과다하다'는 논리를 들고 나옵니다. 저는 이 주장을 받으면 중요성과 비용을 분리해서 대응합니다. 중요성 쪽에서는 그 부위가 건물의 용도에 어떤 지장을 주는지를 구체적인 생활 사실로 적고, 비용 쪽에서는 전면 재시공이 아닌 부분 보수 방안을 함께 제시해 비용의 '과다' 평가 자체를 흔듭니다.
- 그 하자 때문에 실제로 못 하게 된 일을 구체적으로 적습니다. 영업 공간이라면 사용하지 못한 면적과 기간을 숫자로 씁니다.
- 보수 방법을 둘 이상 받습니다. 전면 재시공 견적만 있으면 과다하다는 평가를 스스로 뒷받침해 주게 됩니다.
- 부분 보수 견적과 전면 견적의 차액을 정리합니다. 협상에서 조정할 폭이 여기서 나옵니다.
- 보수에 갈음한 손해배상으로 갈 경우의 금액도 같이 계산해 둡니다. 민법 제667조 제2항이 그 선택을 열어 두고 있습니다.
제가 본 사안 중에는 보수 청구에서 막히던 항목이 손해배상 쪽으로 방향을 바꾸면서 정리된 경우가 있었습니다. 반대로 금액이 크지 않은데 감정료가 더 드는 구조여서, 다투는 항목을 줄이고 합의로 마무리하는 편이 나았던 경우도 있었습니다. 어느 쪽이 유리한지는 하자의 성격과 금액, 남은 기간에 따라 달라지므로 미리 단정하지 않습니다.
'전체 철거 후 재시공' 한 줄만 적힌 견적서를 유일한 자료로 들고 오시면, 과다 비용 주장을 반박할 재료가 없습니다. 견적은 처음부터 둘 이상 받아 두시는 편이 낫습니다.
인도받은 날을 언제로 볼 것인가에서 5년과 10년이 갈립니다
기간 계산의 출발점은 인도일이고, 재료가 무엇인지에 따라 5년과 10년으로 갈립니다. 민법 제671조 제1항은 토지·건물 기타 공작물의 수급인이 목적물 또는 지반공사의 하자에 대하여 인도 후 5년간 담보책임을 지고, 목적물이 석조·금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것이면 그 기간을 10년으로 한다고 정하고 있습니다. 저는 상담에서 증상 이야기를 듣다가도 중간에 끊고 인도일을 먼저 확정합니다. 기간이 지나 버린 사안이라면 그 뒤의 모든 준비가 의미를 잃기 때문입니다.
문제는 인도일이 서류 한 장으로 깔끔하게 정해지지 않는 현장이 많다는 점입니다. 준공검사일, 사용승인일, 잔금을 치른 날, 실제로 열쇠를 받고 들어간 날이 모두 다른 경우를 자주 봅니다. 그래서 다음 자료를 모아 놓고 어느 날을 인도일로 주장할지, 상대방은 어느 날을 들 것인지를 양쪽에서 세워 봅니다.
- 사용승인서와 준공 관련 서류의 날짜
- 잔금 입금 내역과 그 무렵 주고받은 문자
- 열쇠·출입카드를 받은 시점을 보여 주는 기록
- 전기·수도 명의 변경일과 첫 고지서
- 입주 직후 촬영된 사진의 메타 정보
하자를 발견한 뒤 보수를 요구한 기록도 같이 챙겨야 합니다. 전화로만 여러 번 말했다는 사정은 나중에 증명하기가 어렵습니다. 저는 짧게라도 문자나 내용증명으로 '어느 부위를 언제까지 보수해 달라'는 문장을 남겨 두시라고 권합니다. 민법이 '상당한 기간을 정하여' 보수를 청구한다고 적어 둔 것도, 그 요구가 언제 어떤 내용으로 있었는지가 뒤에 쟁점이 되기 때문입니다.
뜯어서 고치기 전에 무엇을 남겨야 하나요
뜯기 전 상태를 남기는 일이 사실상 사건의 절반입니다. 하자 분쟁에서 가장 아깝게 무너지는 경우는 증거가 부족해서가 아니라, 다급한 마음에 보수를 먼저 끝내 버려서 원래 상태를 보여 줄 자료가 사라진 경우입니다. 누수는 물이 들어온 경로를 보여 주어야 원인을 말할 수 있는데, 천장을 다 덮어 버린 뒤에는 그 경로를 복원할 방법이 없습니다. 저는 보수를 미루라고 말씀드리지는 않습니다. 영업을 하거나 사람이 사는 공간이라면 고치는 일이 급하기 때문입니다. 대신 고치기 전과 고치는 중, 고친 뒤를 각각 남기는 방법을 알려 드립니다.
- 철거 전 상태를 넓은 각도와 근접 각도로 각각 찍습니다. 같은 위치에서 반복 촬영해 날짜가 이어지게 둡니다.
- 뜯는 순간을 영상으로 남깁니다. 내부에서 드러난 자재와 시공 상태가 원인 판단의 핵심 자료가 됩니다.
- 드러난 자재는 사진과 함께 일부를 보관합니다. 규격이 적힌 라벨이 있으면 그 부분을 따로 찍습니다.
- 시공업자에게 보낸 보수 요구와 그 회신을 날짜순으로 모아 둡니다.
- 보수 견적서와 실제 지출 내역을 영수 자료와 함께 정리합니다.
가능하면 보수에 들어가기 전에 상대방에게 날짜를 알리고 참여 기회를 주는 편이 낫습니다. 상대방이 오지 않더라도 알렸다는 사실이 남고, 나중에 '우리 몰래 뜯어 놓고 하자라고 한다'는 반박의 힘이 줄어듭니다. 제가 상담에서 가장 자주 쓰는 문장이 이것입니다. 일단 사진을 찍고 나서 뜯읍시다.
시흥 현장에서 분쟁이 커지는 자리와 안산지원까지 가는 길
시흥 현장의 하자 사건은 수원지방법원 안산지원으로 가게 되는 경우가 많고, 소송에 들어가면 감정 절차에서 시간과 비용이 크게 늘어납니다. 시흥은 정왕동과 배곧, 은계, 목감처럼 비교적 최근에 조성된 지구와 오래된 주택·공장 밀집지역이 함께 있어서, 사건의 성격이 지역에 따라 꽤 다릅니다. 신축 집합건물이 많은 곳에서는 인도일과 사용검사일이 쟁점이 되고, 시흥스마트허브 쪽 공장·창고 현장에서는 바닥 하중과 지반, 방수 사양이 주로 문제가 됩니다. 저는 상담에서 어느 쪽 현장인지에 따라 먼저 확인할 서류를 다르게 가져오시라고 말씀드립니다.
절차 쪽에서 미리 알아 두실 점도 있습니다. 하자보수는 기본적으로 민사 분쟁이어서 시흥경찰서에 신고하는 영역이 아닙니다. 공사비를 받고 처음부터 다른 자재를 쓰기로 마음먹은 것 같은 사정이 드러나면 형사 쪽 판단이 따로 필요할 수 있고, 그때는 시흥경찰서를 거쳐 수원지방검찰청 안산지청으로 이어집니다. 다만 민사와 형사는 입증의 결이 달라서, 민사에서 다툴 수 있는 사안이 형사로 바로 이어지는 것은 아닙니다. 저는 두 길을 섞지 말고 순서를 정하자고 권합니다.
시흥 소재 건물의 하자 분쟁은 수원지방법원 안산지원이 관할이 되는 경우가 많습니다. 금액이 작은 사안은 소액 절차나 지급명령을, 원인 다툼이 큰 사안은 감정을 전제로 한 본안을 염두에 두게 되며, 어느 쪽이 맞는지는 금액과 입증 구조에 따라 달라집니다.
집합건물이라면 민법만 보아서는 안 됩니다. 공동주택이나 집합건물에는 담보책임의 기간과 주체를 따로 정한 규정이 있어서, 입주자대표회의나 관리단을 통해 움직여야 하는 부분과 개별 구분소유자가 직접 다툴 부분이 나뉩니다. 시흥하자보수변호사 상담에서 제가 건물의 형태를 먼저 묻는 이유가 이것입니다. 같은 누수라도 단독 건물의 도급 분쟁인지 집합건물의 하자 분쟁인지에 따라 적용되는 기간과 상대방이 달라지고, 준비해야 할 서류도 처음부터 달라집니다.
자주 묻는 질문
시간이 지나 생긴 균열도 하자인가요
생긴 시점만으로 정해지지는 않습니다. 약정한 사양과 다르게 시공된 부분이 원인인지, 통상적인 노후나 사용 방식에서 비롯된 것인지를 나누어 확인해야 합니다.
보수 대신 돈으로 받을 수 있나요
민법은 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 어느 쪽으로 구할지에 따라 필요한 자료가 달라지므로 방식을 먼저 정하는 편이 좋습니다.
언제까지 하자를 주장할 수 있나요
토지나 건물 같은 공작물의 수급인은 인도 후 5년간, 석조나 금속 등으로 조성된 것은 10년간 담보책임을 지도록 되어 있습니다. 인도받은 날을 언제로 보는지가 계산의 출발점이 됩니다.
공식 법령 확인
수급인의 담보책임은 민법 제667조에, 존속기간은 제670조와 제671조에 규정되어 있습니다. 집합건물이라면 관련 특별법도 함께 보아야 하므로 국가법령정보센터에서 확인해 보시기 바랍니다.
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