시흥전세사기변호사 상담 전 시세 자료를 정리하는 방법

핵심답변

보증금 사기 판단, 먼저 결론부터

깡통전세 사안은 계약 시점의 매매 시세와 보증금 총액의 격차를 자료로 세우는 데서 시작합니다.

임대인이 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없었는지는 계약 당시를 기준으로 판단되므로, 그때의 시세와 선순위 부담을 되짚어야 합니다.

시흥경찰서에 고소장을 내는 경우에도 시세 대비 보증금 비율을 보여 주는 자료가 붙어 있어야 기망의 구조가 읽힙니다.

• 전세가율 보증금이 매매 시세의 몇 퍼센트였는지 계산합니다.
• 선순위 부담 근저당과 앞선 임차보증금 합계를 확인합니다.
• 임대인 자력 보유 주택 수와 세금 체납 여부를 살펴봅니다.

성립요건·법원이 보는 기준

계약일 기준으로 숫자를 고정합니다

시세는 시간이 지나면 변하므로 계약을 맺은 날짜를 기준으로 실거래가와 감정 가격을 붙잡아 두어야 합니다. 지금 시세로 계산하면 논점이 어긋납니다.

시흥전세사기변호사 상담에서는 계약일의 실거래가 자료와 등기부의 선순위 금액을 표로 만들어 보증금이 회수될 수 없는 구조였는지를 검토합니다.

법령 확인일 2026. 8. 14.

고소나 소송을 결정하기 전에 세 가지 숫자를 먼저 맞춰 보아야 합니다.

보증금 사기 판단 판단이 갈리는 세 지점

한눈에 보는 쟁점 정리표

시흥전세사기변호사 상담에서 반복적으로 확인되는 항목입니다. 수원지방법원 안산지원에 접수되는 사건도 같은 순서로 검토합니다.

보증금 사기 판단 검토 항목 정리표

구분	확인 내용	준비 방법
사실관계	설명받은 내용을 복원합니다	계약 전에 들은 시세 설명, 대출이 없다는 말, 보증보험 가능하다는 말을 날짜와 함께 되살려 적습니다.
객관자료	실거래가와 등기부를 짝지어 둡니다	계약일 기준 실거래가 출력물과 당시 등기부등본을 나란히 두면 격차가 한눈에 드러납니다.
지금 할 일	대항력 요건부터 지킵니다	전입신고와 확정일자가 유지되고 있는지 확인하고, 이사할 사정이 생기면 임차권등기를 먼저 검토합니다.
관할 기관	수원지방법원 안산지원	시흥경찰서 / 수원지방검찰청 안산지청

근거 법령과 처벌·효과 기준

• 형법 제347조 제1항사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다고 정하고 있습니다.
• 주택임대차보호법 제3조의2 제2항대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 또는 공매 시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정합니다.
• 형법 제351조상습으로 제347조의 죄를 범한 자는 그 죄에 정한 형의 2분의 1까지 가중한다고 정하고 있어, 같은 수법의 반복이 확인되면 가중 규정이 문제됩니다.

보증금 사기 판단 처벌·효과 기준

구분	기준	비고
사기 기본 구성요건	10년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금	형법 제347조 제1항
상습 사기	정한 형의 2분의 1까지 가중	형법 제351조
이득액 5억원 이상인 때	3년 이상의 유기징역	특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조

위 내용은 2026-08-14 기준 법령 조문을 정리한 것입니다. 실제 사건의 결론은 사실관계와 양형 요소에 따라 달라집니다.

가능한 청구·법적 조치

상황별 대응 분기

같은 혐의·청구라도 아래 상황에 따라 검토 순서가 달라집니다.

상황별 대응 분기

상황	우선 확인할 것
만기 전 위험을 안 때	보증보험 가입 여부를 확인하고 갱신 거절 통지 시점을 계산합니다.
경매가 개시된 때	배당요구 종기를 확인해 기한 안에 권리신고와 배당요구를 합니다.
피해자가 여럿인 때	임차인 명단을 모아 계약 시기와 조건을 비교하는 표를 만듭니다.

상담 예시로 보는 쟁점

가상 상담 예시

가상의 예로, 시흥의 다세대주택에 시세의 90퍼센트가 넘는 보증금으로 입주한 임차인이 만기에 이르러 임대인이 수십 채를 같은 방식으로 임대해 온 사실을 알게 된 상황을 그려 볼 수 있습니다. 이때는 다른 세대 임차인들의 계약 조건과 시기가 기망 구조를 보여 주는 자료로 함께 검토됩니다.

전세가율 쟁점을 보여 주기 위한 가상 사례입니다.

상담 전에 준비할 자료

시흥전세사기변호사 상담에는 다음 네 가지를 준비해 오시면 좋습니다.

• 임대차계약서와 중개대상물 확인설명서
• 계약일 무렵 발급된 등기부등본
• 전입신고와 확정일자를 확인할 서류
• 임대인·중개인과 나눈 대화 기록

상담 전 최종 체크리스트

• 계약일 기준 전세가율을 계산해 보았는가
• 채권최고액과 실제 대출액을 구분했는가
• 보증보험 가입이 거절된 사유를 확인했는가
• 배당요구 종기 등 경매 일정을 파악했는가
• 다른 임차인의 피해 여부를 알아보았는가

절차별 확인 순서

1. 계약일 기준 실거래가를 조회해 보증금과의 비율을 계산해 둡니다.
2. 등기부의 권리 변동을 시간순으로 정리해 선순위 금액을 확정합니다.
3. 같은 건물 다른 임차인들의 상황을 파악해 연락 체계를 만듭니다.

알아두면 좋은 용어

전세가율

매매 시세 대비 전세보증금의 비율로, 이 비율이 지나치게 높으면 보증금 회수가 어려운 구조인지 살피는 출발점이 됩니다.

임차권등기명령

임대차가 끝난 뒤 보증금을 받지 못한 임차인이 법원에 신청해 등기를 남김으로써 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지하는 제도입니다.

배당요구 종기

경매 절차에서 채권자가 배당을 받겠다고 신고할 수 있는 마감 시점으로, 이를 넘기면 우선변제권이 있어도 배당에서 빠질 수 있습니다.

피해야 할 대응

순서가 뒤바뀌면 받을 수 있었던 지위 자체가 사라질 수 있으므로 이주 전 확인이 먼저입니다.

자주 묻는 질문

공식 법령 확인

사기죄는 형법 제347조에, 임차인의 우선변제권은 주택임대차보호법 제3조의2에 규정되어 있습니다. 국가법령정보센터에서 원문을 확인하시기 바랍니다.

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