시흥전세사기변호사 상담 전 시세 자료를 정리하는 방법

핵심답변

보증금 사기 판단, 먼저 결론부터

깡통전세 사안은 계약 시점의 매매 시세와 보증금 총액의 격차를 자료로 세우는 데서 시작합니다.

임대인이 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없었는지는 계약 당시를 기준으로 판단되므로, 그때의 시세와 선순위 부담을 되짚어야 합니다.

시흥경찰서에 고소장을 내는 경우에도 시세 대비 보증금 비율을 보여 주는 자료가 붙어 있어야 기망의 구조가 읽힙니다.

• 전세가율 보증금이 매매 시세의 몇 퍼센트였는지 계산합니다.
• 선순위 부담 근저당과 앞선 임차보증금 합계를 확인합니다.
• 임대인 자력 보유 주택 수와 세금 체납 여부를 살펴봅니다.

계약일 시세로 따지나, 지금 시세로 따지나

계약일 시세가 기준입니다. 임대인에게 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 있었는지는 계약을 체결한 그 시점을 놓고 판단하므로, 지금 떨어진 시세를 들고 가면 임대인 측에서 “시장이 내려앉은 것이지 속인 것이 아니다”라고 받아칠 여지를 그대로 내주게 됩니다. 저는 상담을 시작하면 사정 설명부터 듣지 않고 계약서의 체결 날짜를 먼저 손으로 짚어 달라고 부탁합니다. 그 날짜가 고정되지 않으면 뒤따르는 모든 숫자가 떠 있게 됩니다.

날짜가 잡히면 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 그 날짜 앞뒤 3개월 구간만 잘라 같은 단지, 같은 전용면적, 비슷한 층의 매매 거래를 뽑습니다. 화면을 캡처해 두는 것보다 조회 조건이 함께 보이도록 출력해 두는 편이 나중에 설명하기 쉽습니다.

• 계약일 전후 3개월 안의 거래만 남기고, 그 밖의 거래는 참고용으로 따로 묶어 둡니다.
• 같은 동·같은 면적 거래가 없으면 인접 번지의 유사 주택으로 범위를 한 단계만 넓히고, 넓힌 이유를 메모로 붙입니다.
• 계약 당시 발급받은 등기부가 있으면 가장 좋고, 없으면 지금 등기부를 말소사항 포함으로 열람해 그 시점의 권리 상태를 복원합니다.

제가 상담에서 본 경우는 계약 후 2년이 지나 보증금을 받지 못하게 되자 그제야 시세를 찾아보고 “집값이 보증금보다 싸다”며 오신 분이었습니다. 그런데 계약 당시 자료를 복원해 보니 그때는 보증금이 시세의 80퍼센트 선이었고, 격차는 그 뒤 하락 구간에서 벌어진 것이었습니다. 숫자를 언제 기준으로 세우는지에 따라 사건의 성격 자체가 달라집니다.

함께 챙겨야 할 것이 중개대상물 확인설명서입니다. 그 서류에는 중개인이 조사한 가격 정보와 권리관계가 적히는데, 거기 적힌 숫자와 실제 실거래가가 어긋나 있으면 계약 당시 어떤 설명을 받았는지가 서류로 남습니다. 저는 계약서보다 이 서류를 더 오래 들여다보는 편입니다. 포털에 떠 있던 호가나 은행 시세는 참고 자료일 뿐이므로, 중심은 실거래가에 두고 나머지를 보조로 배치하시기 바랍니다.

신축 빌라여서 비교할 실거래가가 없을 때는 무엇을 보나

분양가와 감정평가액, 인접 생활권의 유사 주택 거래를 세 겹으로 겹쳐 봅니다. 시흥은 배곧과 은계, 장현, 목감처럼 입주가 몰린 신축 구역이 많아 준공 직후의 다세대주택이나 도시형생활주택은 같은 건물의 매매 거래가 아예 없는 경우가 흔합니다. 비교할 숫자가 없다는 점을 이용해 “이 동네 시세가 이 정도”라는 설명만 듣고 계약하신 분들을 저는 적지 않게 만났습니다.

• 분양가: 같은 건물 다른 세대의 분양 가격과 분양 시점을 확인합니다. 분양가가 곧 시세는 아니지만 출발점은 됩니다.
• 감정평가액: 임대인의 담보대출 과정에서 작성된 감정평가서가 확인되면 금융기관이 매긴 담보 가치가 드러납니다.
• 유사 주택 거래: 같은 생활권의 비슷한 연식·면적 주택 거래를 모아 제곱미터당 금액으로 환산해 비교합니다.

신축이라 거래가 없다는 사정이 임차인에게 불리하게만 작용하는 것은 아닙니다. 비교 자료가 없는 상태에서 임대인이나 중개인이 특정 금액을 시세로 단정해 말했다면, 그 단정 자체가 설명의 내용으로 남습니다. 저는 그래서 신축 사안에서 시세를 얼마라고 들었는지, 그 말을 누가 언제 했는지를 더 집요하게 여쭤봅니다.

한 가지 덧붙이면, 준공 직후 소유자가 바뀌는 구조에서는 매매가와 보증금이 거의 같거나 보증금이 더 큰 경우도 나옵니다. 등기부의 소유권 이전 날짜와 임대차계약 날짜의 간격이 지나치게 짧으면 그 간격 자체를 날짜와 함께 적어 두시기 바랍니다.

보증보험 가입이 거절된 사안이라면 그 거절 통지도 시세 자료로 쓰입니다. 보증기관은 주택 가격과 선순위 부담을 자체 기준으로 산정해 가입 여부를 판단하므로, 거절 사유에 부채비율이나 주택가격 산정이 언급되어 있으면 제3자가 매긴 평가가 그대로 드러납니다. 저는 신축 사안에서 가입이 되었는지뿐 아니라 왜 거절되었는지, 그 통지가 계약 전인지 후인지를 반드시 확인합니다.

전세가율이 90퍼센트면 그것만으로 사기가 되나

그것만으로는 어렵습니다. 전세가율이 높다는 사정은 보증금이 회수되기 어려운 구조였다는 점을 보여 주는 정황이지, 임대인이 속였다는 결론을 바로 만들어 주지는 않습니다. 저는 이 부분을 상담 초반에 분명히 말씀드립니다. 기대를 낮추려는 것이 아니라, 숫자 하나만 들고 고소장을 내면 혐의 없음으로 종결된 뒤에 자료를 보태기가 훨씬 어려워지기 때문입니다.

숫자에서 고의로 건너가려면 임대인 쪽 사정이 붙어야 합니다. 보유 주택이 몇 채인지, 국세와 지방세 체납이 있었는지, 같은 시기에 같은 조건으로 몇 건의 임대차를 체결했는지, 기존 임차인에게 보증금을 돌려주지 못한 일이 이미 있었는지입니다. 이 가운데 두세 가지가 겹치면 돌려줄 수 없는 상태를 알면서 계약했다는 설명이 비로소 성립할 여지가 생깁니다.

결론은 사안에 따라 달라질 수 있습니다. 전세가율이 100퍼센트를 넘더라도 임대인이 실제로 변제 노력을 했다면 형사 판단은 신중해지고, 반대로 80퍼센트대라도 임대인이 수십 채를 같은 방식으로 돌려 왔다면 그림이 달라집니다. 그래서 같은 숫자를 가지고 오셔도 저는 임대인의 다른 계약들을 먼저 묻습니다.

임대인이 개인이 아니라 법인이거나, 등기부상 소유자와 돈을 받아 간 사람이 다른 구조라면 살펴볼 지점이 하나 더 늘어납니다. 명의만 올려 둔 소유자와 실제로 임대차를 기획한 사람이 나뉘어 있는 경우, 책임을 누구에게 묻는지가 민사와 형사에서 각각 달라질 수 있습니다. 계약금과 잔금이 어느 계좌로 들어갔는지, 입금 명의가 임대인과 일치하는지를 거래내역으로 확인해 두시는 것이 좋습니다.

민사로 갈 자료와 형사로 갈 자료는 어디서 갈리나

증명해야 하는 대상이 다른 지점에서 갈립니다. 민사는 임대차가 끝났는데 보증금을 받지 못했다는 사실만 보이면 되고, 형사는 계약 당시 임대인의 내심까지 정황으로 끌어내야 합니다. 저는 두 갈래를 같은 서류 묶음 하나로 진행하려는 분들을 자주 뵙는데, 자료를 처음에 한 번 더 나누는 일이 결국 시간을 아낍니다.

표에서 보시듯 시세 자료는 두 갈래 모두에 쓰이지만 역할이 다릅니다. 민사에서는 경매로 넘어갈 때 얼마가 돌아올 수 있는지를 가늠하는 숫자이고, 형사에서는 애초에 돌려받을 수 없는 구조였다는 점을 보여 주는 증거입니다. 같은 출력물을 두 번 쓰더라도 설명을 붙이는 방향은 반대에 가깝습니다. 저는 그래서 시세 자료 표지에 민사용인지 형사용인지를 아예 적어 두고 상담을 진행합니다.

두 갈래를 함께 가는 경우 순서도 문제가 됩니다. 형사 절차에서 임대인의 다른 임대차나 체납 사실이 드러나면 민사에서 쓰기 좋은 자료가 생기고, 반대로 민사 판결이 먼저 나오면 변제 능력이 없었다는 점을 설명하는 데 도움이 되기도 합니다. 다만 어느 쪽을 앞세울지는 보증금 규모와 임대인의 남은 재산, 경매 진행 여부에 따라 달라지므로 사안을 보고 정할 문제입니다.

채권최고액과 실제 남은 대출을 섞어 적으면 어떻게 되나

선순위 금액이 실제보다 크게 잡혀 협상과 배당 계산이 모두 어긋납니다. 등기부 을구에 적힌 채권최고액은 통상 실제 대출액보다 높게 설정되므로 그 숫자를 그대로 더하면 선순위 부담이 과장됩니다. 저는 의뢰인이 직접 만들어 오신 표에서 이 부분을 가장 자주 고칩니다. 과장된 숫자로 회수 가능성을 비관하다가 손쓸 시기를 놓치는 경우가 있습니다.

1. 등기부 을구의 근저당권 설정 일자와 채권최고액을 시간순으로 적습니다.
2. 금융기관에 대출 잔액 확인을 요청하거나, 경매가 개시된 뒤에는 채권계산서와 배당 관련 서류로 실제 채권액을 확인합니다.
3. 앞선 임차인의 보증금은 확정일자 순서대로 별도의 줄을 만들어 더합니다. 근저당과 임차보증금을 한 칸에 섞지 않습니다.
4. 합계를 계약일 기준 시세와 나란히 놓고, 내 보증금이 몇 번째 순위에서 어디까지 닿는지 선으로 표시합니다.

반대로 과소하게 잡는 실수도 있습니다. 근저당이 말소된 것처럼 보여도 같은 날 새 근저당이 설정되어 있으면 부담은 그대로 넘어가 있고, 전세권이나 가압류, 압류가 중간에 끼어 있으면 순위 계산이 또 달라집니다. 등기부는 요약된 형태가 아니라 말소사항을 포함한 열람본으로 받아 보시는 편이 안전합니다.

숫자가 정리되면 마지막으로 소액임차인 최우선변제의 적용 여부를 봅니다. 보증금이 기준 금액 이하라면 선순위 근저당보다 앞서 일정액을 돌려받을 수 있는데, 기준 금액과 변제받을 액수는 지역과 근저당 설정 시점에 따라 달라집니다. 저는 이 부분을 확인할 때 계약일이 아니라 최선순위 담보권이 설정된 날짜를 기준으로 따져 보도록 안내합니다. 같은 보증금인데 결과가 갈리는 지점이 여기입니다.

같은 건물 다른 임차인을 왜 찾아야 하나

한 사람의 계약서로는 운이 나빴던 일로 읽히는 사정이, 여러 세대의 계약서가 모이면 수법으로 읽히기 때문입니다. 계약 시기가 몰려 있고 보증금 비율이 비슷하며 중개한 사무소가 겹친다면, 그 일치 자체가 계약 당시의 의도를 설명하는 자료가 됩니다. 저는 시흥 정왕동 쪽 다세대주택처럼 한 건물에 세대가 많은 사안에서 이 작업이 사건의 무게를 바꾸는 경우를 보았습니다.

• 우편함과 현관의 호수별 표시, 관리비 고지서로 입주 세대를 먼저 추립니다.
• 경매가 개시된 사건이면 매각물건명세서와 현황조사서에 임차인 현황이 드러나므로 사건번호로 확인합니다.
• 같은 중개사무소가 반복해 등장하는지, 같은 금융기관이 선순위에 끼어 있는지도 함께 적어 둡니다.
• 세대별로 계약일·보증금·계약일 기준 시세·선순위 부담을 한 줄씩 넣은 표를 만들어 두면 고소장 별지로 그대로 쓸 수 있습니다.

다만 다른 임차인의 개인정보를 무리하게 수집하면 그 과정이 되레 문제가 될 수 있습니다. 연락은 본인이 동의한 범위에서만 이어 가고, 공개된 절차 자료로 확인되는 사실을 중심으로 정리하시기 바랍니다. 피해자가 여럿일 때는 각자 고소하는 방식과 함께 묶는 방식의 장단이 다르므로, 시흥전세사기변호사 상담에서는 그 선택부터 같이 정하는 편이 좋습니다.

세대가 많을 때는 창구를 하나로 모으는 일이 생각보다 중요합니다. 각자 다른 시점에 다른 내용으로 고소하면 같은 임대인에 대한 사건이 흩어져 조사 속도가 떨어집니다. 저는 세대별 자료를 한 양식에 맞춰 모으고, 연락과 일정은 대표 한두 분이 맡도록 정리하는 방식을 권합니다. 양식이 같으면 세대마다 어떤 설명을 들었는지 비교하기도 쉬워집니다.

보증금 일부를 준다는 말을 들었을 때 이사부터 하면 안 되는 이유

점유와 주민등록을 옮기는 순간 대항력과 우선변제권이 흔들릴 수 있기 때문입니다. 임차권등기가 등기부에 실제로 기재된 것을 확인하기 전에는 짐도, 전입신고도 그대로 두셔야 합니다. 저는 이 질문을 받으면 다른 설명을 미루고 이 순서부터 말씀드립니다. 되돌릴 수 없는 손해가 여기서 가장 많이 생깁니다.

순서는 이렇습니다. 임대차가 끝났고 보증금을 받지 못했다면 법원에 임차권등기명령을 신청하고, 등기부에 기재된 것을 눈으로 확인한 뒤에 이주를 검토합니다. 시흥에 있는 주택이라면 수원지방법원 안산지원이 창구가 됩니다. 계약 종료를 알린 기록, 즉 갱신 거절이나 해지 통지가 언제 도달했는지도 함께 남겨 두어야 합니다.

경매가 이미 개시되었다면 배당요구 종기가 먼저입니다. 확정일자와 전입신고를 모두 갖추고 있어도 종기 안에 권리신고와 배당요구를 하지 않으면 배당에서 빠질 수 있습니다. 사건번호를 확인해 종기 날짜를 달력에 적어 두는 것이 그날 할 수 있는 가장 확실한 일입니다.

임차권등기가 마쳐진 뒤에 이사를 하더라도 기록은 남겨 두시기 바랍니다. 등기 완료 사실을 확인한 날짜, 이사한 날짜, 전입을 옮긴 날짜를 순서대로 적어 두면 나중에 지위가 다투어질 때 설명할 근거가 됩니다. 제가 상담에서 본 경우는 등기는 되어 있었는데 그 순서를 입증할 자료가 없어 불필요한 공방이 길어진 일이었습니다.

시흥에서는 어디에 고소장을 내고 어디에 소를 제기하나

형사 고소는 주택 소재지를 관할하는 경찰서에, 민사는 수원지방법원 안산지원에 내는 것이 기본입니다. 시흥시는 경찰 관할이 시흥경찰서와 시흥소래경찰서로 나뉘어 있어 주택이 정왕·배곧 쪽인지 은계·연성 쪽인지에 따라 접수처가 달라집니다. 저는 접수 전에 주소지 관할을 한 번 더 확인합니다. 관할이 아닌 곳에 냈다고 사건이 사라지지는 않지만, 이송되는 사이에 몇 주가 흘러가는 일은 실제로 생깁니다.

• 형사: 주택 소재지 관할 경찰서에 고소장을 접수하면 수원지방검찰청 안산지청으로 이어지는 흐름입니다.
• 민사: 시흥시를 관할하는 수원지방법원 안산지원에 보증금반환 청구나 임차권등기명령을 신청합니다.
• 경매: 해당 부동산의 경매 사건도 같은 안산지원에서 진행되므로, 사건번호를 알면 기일과 배당 일정을 함께 확인할 수 있습니다.
• 피해자 결정: 전세사기피해자 결정 신청은 지방자치단체와 국토교통부 절차를 따르므로 형사·민사와는 별도의 서류 묶음이 필요합니다.

고소장에는 시세 자료를 본문에 녹이지 말고 별지로 붙이는 편이 읽힙니다. 계약일, 보증금, 계약일 기준 실거래가, 선순위 부담 합계, 전세가율을 한 줄로 정리한 표를 앞에 두고 그 뒤에 근거 출력물을 순서대로 붙이면 사건을 처음 보는 사람이 구조를 먼저 파악합니다. 결과를 미리 약속드릴 수는 없고 사안에 따라 판단은 달라질 수 있지만, 자료가 정리되어 있을 때와 그렇지 않을 때 초기 진행 속도가 다른 것은 분명합니다.

접수 전에 하나 더 남겨 두면 좋은 것이 반환 요구 기록입니다. 보증금을 돌려 달라는 의사를 내용증명으로 보내 두면 임대인의 답이 어떤 내용이었는지, 아예 연락을 끊었는지가 서면으로 남습니다. 저는 고소를 결정하기 전 단계에서도 이 기록을 먼저 만들어 두도록 말씀드립니다. 임대인이 보내 온 답장 한 통이 변제 의사와 능력을 설명하는 자료가 되는 경우가 있기 때문입니다.

자주 묻는 질문

공식 법령 확인

사기죄는 형법 제347조에, 임차인의 우선변제권은 주택임대차보호법 제3조의2에 규정되어 있습니다. 국가법령정보센터에서 원문을 확인하시기 바랍니다.

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