부천전세사기변호사 상담 전 신탁원부로 사실관계를 세우는 법
보증금 사기 판단, 먼저 결론부터
신탁된 주택의 임대차는 신탁원부에 적힌 임대 권한이 누구에게 있는지부터 확인해야 합니다.
등기부 갑구에 신탁등기가 있으면 소유권은 수탁자인 신탁회사에 있고, 위탁자가 임대차계약을 맺을 수 있는지는 신탁원부의 조항에 따라 정해집니다.
수탁자 동의 없는 계약으로 보증금을 받았다면 기망 여부가 문제되며, 부천원미경찰서에 고소할 때 신탁원부 사본이 핵심 자료가 됩니다.
- 신탁등기 유무 등기부 갑구에서 신탁 기재를 먼저 찾습니다.
- 임대 권한 신탁원부에서 위탁자의 임대 권한 조항을 봅니다.
- 동의 서류 수탁자와 우선수익자의 동의가 있었는지 봅니다.
성립요건·법원이 보는 기준
인터넷 등기부등본에는 신탁원부 내용이 나오지 않습니다. 등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대차에 관한 조항을 직접 읽어야 계약의 효력 구조를 알 수 있습니다.
부천전세사기변호사 상담에서는 신탁원부의 임대 권한 조항과 계약 상대방, 보증금이 입금된 계좌 명의를 대조해 기망 구조가 성립하는지 살펴봅니다.
법령 확인일 2026. 8. 17.
신탁 주택 사안에서는 서류 세 가지를 이 순서로 확인합니다.
등기부 갑구의 신탁등기 접수일이 임대차계약일보다 앞서는지 뒤서는지 확인합니다.
신탁원부에서 위탁자가 단독으로 임대차계약을 맺을 수 있는지, 수탁자 동의가 필요한지 읽어 봅니다.
계약서의 임대인 명의와 보증금 입금 계좌의 명의가 같은 사람인지, 위탁자 개인 계좌인지 확인합니다.
보증금 사기 판단 판단이 갈리는 세 지점
계약서에 서명한 사람, 안내한 중개인, 돈을 받은 계좌 명의인을 각각 구분해 적어야 합니다.
임대 권한 조항과 실제 계약 방식이 어긋나는 지점을 표시하면 기망의 구조가 문서로 드러납니다.
신탁회사의 통지를 받았더라도 점유를 옮기기 전에 계약의 효력과 대항 가능성부터 검토해야 합니다.
한눈에 보는 쟁점 정리표
부천전세사기변호사 상담에서 반복적으로 확인되는 항목입니다. 인천지방법원 부천지원에 접수되는 사건도 같은 순서로 검토합니다.
| 구분 | 확인 내용 | 준비 방법 |
|---|---|---|
| 사실관계 | 계약 상대가 누구였는지 특정합니다 | 계약서에 서명한 사람, 안내한 중개인, 돈을 받은 계좌 명의인을 각각 구분해 적어야 합니다. |
| 객관자료 | 신탁원부와 계약서를 나란히 놓습니다 | 임대 권한 조항과 실제 계약 방식이 어긋나는 지점을 표시하면 기망의 구조가 문서로 드러납니다. |
| 지금 할 일 | 퇴거 요구에 바로 응하지 않습니다 | 신탁회사의 통지를 받았더라도 점유를 옮기기 전에 계약의 효력과 대항 가능성부터 검토해야 합니다. |
| 관할 기관 | 인천지방법원 부천지원 | 부천원미·소사·오정경찰서 / 인천지방검찰청 부천지청 |
근거 법령과 처벌·효과 기준
- 신탁법 제4조 제1항등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다고 정하고 있습니다.
- 형법 제347조 제1항사람을 기망하여 재물의 교부를 받은 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있어, 권한 없는 임대로 보증금을 받은 사안에서 문제되는 조항입니다.
- 공인중개사법 제25조 제1항개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개대상물의 상태·입지·권리관계 등을 확인하여 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 근거자료를 제시하여야 한다고 정합니다.
| 구분 | 기준 | 비고 |
|---|---|---|
| 권한 없는 임대로 보증금을 편취한 때 | 10년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금 | 형법 제347조 제1항 |
| 편취액이 5억원 이상 50억원 미만인 때 | 3년 이상의 유기징역 | 특정경제범죄법 제3조 제1항 제2호 |
| 신탁등기의 효력 | 신탁재산임을 제3자에게 대항 가능 | 신탁법 제4조 제1항 |
위 내용은 2026-08-17 기준 법령 조문을 정리한 것입니다. 실제 사건의 결론은 사실관계와 양형 요소에 따라 달라집니다.
가능한 청구·법적 조치
동의 없는 계약임을 숨기고 보증금을 받은 정황이 있으면 위탁자 등을 상대로 사기 고소를 검토할 수 있고, 민사로는 계약 상대방에 대한 보증금 반환과 손해배상 청구를 함께 살펴보게 됩니다. 중개인이 신탁 사실 설명을 빠뜨렸다면 공인중개사의 책임도 검토 대상입니다.
누구를 상대로 어떤 청구를 할지는 신탁원부의 내용에 따라 달라집니다.상황별 대응 분기
같은 혐의·청구라도 아래 상황에 따라 검토 순서가 달라집니다.
| 상황 | 우선 확인할 것 |
|---|---|
| 명도 소송이 시작된 때 | 송달받은 소장의 답변 기한을 지키며 대항 사유를 정리합니다. |
| 위탁자가 연락 두절인 때 | 재산 조회와 처분 내역 확인을 위해 보전처분을 검토합니다. |
| 동의서가 있다고 주장되는 때 | 동의 주체와 범위, 작성 시점을 원본 서류로 대조합니다. |
상담 예시로 보는 쟁점
가상의 예로, 부천의 오피스텔을 위탁자와 계약하고 입주한 임차인이 몇 달 뒤 신탁회사로부터 무단 점유라는 안내문을 받은 상황을 들 수 있습니다. 이때는 계약 당시 신탁 사실과 동의 필요성에 관해 어떤 설명을 들었는지, 그 설명이 문자나 확인설명서에 남았는지가 검토의 중심이 됩니다.
신탁 주택 계약의 위험 구조를 설명하는 가상 사례입니다.상담 전에 준비할 자료
부천전세사기변호사 상담에는 다음 서류를 갖춰 오시면 좋습니다.
- 등기소에서 발급한 신탁원부 사본
- 임대차계약서와 계약금·잔금 이체 확인증
- 중개사무소에서 받은 확인설명서 일체
- 신탁회사나 임대인에게서 받은 통지문
상담 전 최종 체크리스트
- 등기부 갑구의 신탁등기를 확인했는가
- 신탁원부를 등기소에서 발급받았는가
- 보증금이 입금된 계좌의 명의를 확인했는가
- 우선수익자인 금융기관을 파악했는가
- 받은 통지문의 회신 기한을 적어 두었는가
절차별 확인 순서
- 등기부와 신탁원부를 발급받아 임대 권한 조항을 확인합니다.
- 계약 체결 경위와 설명받은 내용을 문서와 대화 기록으로 맞춥니다.
- 형사 고소와 민사 청구의 상대방을 각각 나누어 정리합니다.
알아두면 좋은 용어
- 신탁원부
- 신탁계약의 구체적 내용을 담아 등기의 일부가 되는 문서로, 위탁자의 임대 권한 유무가 여기에 적혀 있습니다.
- 수탁자
- 신탁계약에 따라 부동산의 소유권을 이전받아 관리·처분하는 자로, 신탁 기간 중에는 수탁자가 대외적인 소유자가 됩니다.
- 우선수익자
- 신탁재산이 처분될 때 그 대금에서 우선하여 돈을 받기로 지정된 자로, 담보 목적 신탁에서는 대출 금융기관이 지정되는 경우가 많습니다.
피해야 할 대응
점유 인정이나 명도 유예 같은 이야기가 오가더라도 문서 없이 이사 시기를 정하면 근거가 남지 않습니다. 협의 내용은 반드시 서면으로 받아 두어야 합니다.
구두 약속은 절차가 시작되면 확인할 방법이 없으므로 문서화가 협의의 전부라 해도 지나치지 않습니다.
자주 묻는 질문
신탁된 집인 줄 모르고 계약했으면 보호받나요
수탁자 동의 없이 위탁자와 맺은 계약은 신탁회사에 대항하기 어려운 경우가 많습니다. 다만 동의 여부와 신탁원부 조항에 따라 결론이 달라지므로 서류를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
위탁자한테 보증금을 냈는데 사기가 되나요
임대 권한이 없다는 사실을 알면서 이를 숨기고 보증금을 받았다면 기망행위가 문제될 수 있습니다. 계약 당시의 설명 내용과 돈의 사용처가 고의 판단의 자료로 검토됩니다.
중개사가 신탁 얘기를 안 해줬으면 책임을 물을 수 있나요
공인중개사법 제25조는 중개대상물의 권리관계를 확인해 설명할 의무를 정하고 있습니다. 신탁등기를 설명하지 않았다면 손해배상 책임 여부를 검토할 수 있습니다.
공식 법령 확인
신탁 재산의 공시는 신탁법 제4조에, 사기죄는 형법 제347조에 규정되어 있습니다. 각 조문은 국가법령정보센터에서 확인하시기 바랍니다.
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