부천전세사기변호사 상담 전 신탁원부로 사실관계를 세우는 법

핵심답변

보증금 사기 판단, 먼저 결론부터

신탁된 주택의 임대차는 신탁원부에 적힌 임대 권한이 누구에게 있는지부터 확인해야 합니다.

등기부 갑구에 신탁등기가 있으면 소유권은 수탁자인 신탁회사에 있고, 위탁자가 임대차계약을 맺을 수 있는지는 신탁원부의 조항에 따라 정해집니다.

수탁자 동의 없는 계약으로 보증금을 받았다면 기망 여부가 문제되며, 부천원미경찰서에 고소할 때 신탁원부 사본이 핵심 자료가 됩니다.

• 신탁등기 유무 등기부 갑구에서 신탁 기재를 먼저 찾습니다.
• 임대 권한 신탁원부에서 위탁자의 임대 권한 조항을 봅니다.
• 동의 서류 수탁자와 우선수익자의 동의가 있었는지 봅니다.

신탁등기가 계약보다 먼저 있었는지, 계약 뒤에 들어왔는지

이 날짜 두 개의 전후가 사건 전체를 갈라 놓습니다. 등기부 갑구의 신탁등기 접수일이 임대차계약일보다 앞서 있으면 계약 당시 이미 소유자는 수탁자인 신탁회사였고, 임차인은 등기부상 소유자가 아닌 사람과 계약한 구조가 됩니다. 반대로 주택을 인도받고 전입신고를 마쳐 대항력을 갖춘 뒤에 신탁등기가 들어왔다면, 그 뒤에 소유권을 넘겨받은 신탁회사에 임차권을 주장해 볼 여지가 남습니다. 저는 상담에서 계약서를 받으면 다른 이야기를 듣기 전에 계약일과 잔금 입금일, 전입신고일을 한 줄로 적고 그 옆에 등기부 갑구의 신탁등기 접수일을 적습니다. 네 개의 날짜를 한 줄에 놓는 것만으로 앞으로 어디서 다툴 수 있는지 윤곽이 잡히기 때문입니다.

주의할 지점은 대항력의 기산점입니다. 주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있다고 정하고 있어, 전입신고를 한 날과 신탁등기 접수일이 같은 날이면 등기가 앞서게 됩니다. 하루 차이로 검토의 방향이 달라질 수 있는 구조여서 제가 날짜 세는 일에 유난히 시간을 들입니다. 또 확정일자는 보증금의 우선변제 순위에 관한 요건이고 대항력과는 별개이므로, 확정일자를 받아 두었다는 사실만으로 신탁회사에 임차권을 주장할 수 있다고 읽어서는 안 됩니다. 두 요건을 섞어 이해하신 채로 상담에 오시는 분이 생각보다 많습니다.

부천에서는 중동과 상동의 오피스텔, 신중동역과 부천역 주변의 도시형생활주택처럼 준공 직후 담보신탁이 걸린 채로 임대가 돌아가는 건물에서 이 문제가 반복됩니다. 분양이 더디게 되면 분양 주체가 공실을 임대로 돌리는데, 이때 계약 상대가 등기부상 소유자가 아니라 위탁자인 경우가 적지 않습니다. 제가 부천전세사기변호사로 상담을 받을 때 건물 이름과 준공 시기를 먼저 묻는 이유가 여기에 있습니다. 준공한 지 얼마 되지 않은 건물이라면 신탁등기가 계약보다 앞서 있을 가능성이 높고, 그 경우 검토의 출발점이 대항력에서 계약 상대방의 임대 권한으로 옮겨 갑니다.

신탁원부에서 저는 네 군데만 먼저 찾습니다

임대차에 관한 조항, 동의의 주체, 우선수익자의 지위, 신탁 종료와 처분에 관한 조항입니다. 신탁원부는 분량이 적지 않고 대출 구조에 관한 내용이 섞여 있어 처음 보시면 어디를 읽어야 하는지 가늠이 안 됩니다. 그래서 저는 상담에서 원부를 펼쳐 놓고 이 네 군데에 먼저 표시를 합니다. 나머지 조항은 이 네 군데를 읽은 뒤에 보면 의미가 잡히고, 이 네 군데를 읽지 않으면 나머지를 다 읽어도 계약의 효력 구조가 보이지 않습니다.

1. 임대차 관련 조항을 찾아, 위탁자가 단독으로 임대차계약을 체결할 수 있는지 아니면 수탁자의 사전 서면동의가 필요한지 확인합니다. 임대를 아예 금지한 조항이 들어 있는 원부도 있습니다.
2. 동의가 필요하다면 그 동의를 누가 해야 하는지 봅니다. 수탁자 단독으로 충분한 경우와 우선수익자인 금융기관의 동의까지 요구되는 경우가 나뉘고, 후자라면 동의서 한 장만으로는 부족합니다.
3. 보증금의 수령과 관리에 관한 조항을 봅니다. 임대보증금을 신탁계정으로 받아 관리하도록 정해 둔 원부가 많고, 이 조항이 있으면 개인 계좌로 보증금을 받은 사실 자체가 어긋나는 지점이 됩니다.
4. 신탁 종료와 공매·처분 조항을 봅니다. 위탁자가 대출을 갚지 못했을 때 어떤 절차로 처분되는지, 임차인의 점유가 그 절차에서 어떻게 취급되는지가 적혀 있습니다.

신탁원부는 인터넷으로 발급받는 등기사항전부증명서에는 내용이 나오지 않습니다. 증명서에는 신탁원부의 번호만 표시되고, 실제 조항을 읽으려면 그 번호로 신탁원부를 따로 발급받아야 합니다. 부천 주택이라면 인천지방법원 부천지원에 있는 부천등기소에서 발급받을 수 있고, 등기소는 소재지와 관계없이 전국 어디서든 발급이 가능하므로 가까운 등기소를 이용하셔도 됩니다. 제가 상담 예약을 받을 때 신탁원부 사본을 먼저 부탁드리는 이유는, 원부 없이 계약서만 들고 이야기하면 결국 추측으로 끝나기 때문입니다. 원부 한 부가 들어오면 그날 상담의 절반은 이미 정리된 셈입니다.

동의서가 있다는 말과 그 동의가 이 계약에 미친다는 말은 다릅니다

동의서가 존재하는지보다 그 동의가 누가, 무엇에, 언제 한 동의인지가 결론을 정합니다. 임대인 쪽에서 신탁회사 동의를 받았다고 말하고 실제로 종이 한 장을 보여 주는 사안이 꽤 있습니다. 그런데 그 종이를 원부 조항과 맞춰 보면 범위가 어긋나 있는 경우가 흔합니다. 저는 동의서를 받으면 내용을 읽기 전에 네 가지를 먼저 확인합니다. 동의한 주체, 동의의 대상이 된 호실, 동의한 보증금의 한도와 기간, 그리고 작성 시점입니다.

• 주체: 수탁자만 서명했는데 원부가 우선수익자 동의까지 요구한다면 그 동의서는 요건을 채우지 못합니다. 법인 인감인지 사용인감인지, 사용인감이라면 사용인감계가 함께 있는지도 봅니다.
• 대상: 건물 전체에 대한 포괄 동의처럼 보이지만 실제로는 특정 호실에 한정된 동의인 경우가 있습니다. 내가 계약한 호실이 그 안에 들어 있는지가 먼저입니다.
• 한도와 기간: 보증금 상한이 정해진 동의라면 그 금액을 넘는 부분은 동의 범위를 벗어납니다. 임대 기간을 특정한 동의라면 재계약이나 묵시적 갱신 구간은 다시 문제가 됩니다.
• 시점: 계약을 맺고 보증금을 받은 뒤에 작성된 동의서라면, 계약 당시에는 권한 없이 계약했다는 사실이 그대로 남습니다. 뒤늦은 동의가 기망 여부 판단을 지워 주지는 않습니다.

제가 이 순서를 지키는 이유는, 동의서를 본 순간 안심하고 다음 단계를 접어 버리는 일이 가장 아깝기 때문입니다. 동의 범위 안의 계약인지 아닌지에 따라 보증금 반환을 구할 상대방이 달라지고, 형사 쪽에서 다툴 지점도 달라집니다. 반대로 동의 범위를 벗어난 계약이라는 점이 문서로 드러나면, 그 자체가 고소장에 쓸 가장 단단한 자료가 됩니다. 물론 동의의 효력을 어떻게 볼지는 원부 문언과 거래 경과에 따라 달라질 수 있고, 제가 미리 결론을 단정해 드릴 수 있는 영역은 아닙니다.

보증금이 어느 계좌로 들어갔는지가 기망 판단을 좌우합니다

계좌 명의가 사기죄 검토에서 가장 빨리 결론에 가까워지는 자료입니다. 담보신탁이 걸린 주택은 원부에서 임대보증금을 신탁계정으로 받아 관리하도록 정해 둔 경우가 많습니다. 그런데 실제로는 위탁자 개인 계좌나 분양 대행 법인 계좌로 보증금이 들어간 사안이 많고, 그 차이가 문서 두 장을 나란히 놓는 것만으로 드러납니다. 저는 계약서의 임대인 명의, 입금 확인증의 수취인 명의, 원부의 보증금 관리 조항을 한 장에 옮겨 적어 보시라고 부탁드립니다.

여기서 갈리는 것은 기망행위의 존재만이 아니라 고의입니다. 형법 제347조 제1항은 사람을 기망하여 재물을 교부받은 경우를 처벌하도록 정하고 있는데, 권한 없는 임대 사안에서는 보증금을 받은 사람이 자신에게 임대 권한이 없다는 점을 알고 있었는지가 핵심 쟁점이 됩니다. 신탁계약서에 직접 서명한 위탁자라면 임대 권한 조항을 몰랐다는 해명이 받아들여지기 어려운 쪽으로 기울고, 보증금을 받은 직후 그 돈이 다른 채무 변제나 개인 용도로 흘러갔다면 고의 판단의 자료가 늘어납니다. 다만 수사기관과 법원의 판단은 자금 흐름과 계약 경위를 모두 본 뒤에 내려지는 것이므로, 계좌 명의 하나로 결론이 정해진다고 말씀드릴 수는 없습니다.

제가 상담에서 꼭 확인하는 또 한 가지는 계약 당시 어떤 설명을 들었는지가 문서나 메시지로 남았는지입니다. 신탁 사실을 아예 말하지 않은 경우, 신탁은 걸려 있지만 문제없다고 설명한 경우, 동의를 받아 두었다고 말한 경우는 평가가 각각 다릅니다. 말로만 들은 설명은 나중에 서로 다르게 기억되므로, 계약 전후에 주고받은 문자와 메신저 대화를 날짜 순서대로 복원하는 작업이 실제로는 가장 큰 차이를 만듭니다. 제가 부천전세사기변호사로 사건을 받으면 계약서보다 대화 기록을 먼저 달라고 말씀드리는 경우도 적지 않습니다.

같은 건물 임차인인데 결론이 갈리는 네 가지 계약 구조

갈리는 축은 두 개입니다. 하나는 신탁등기와 대항력 중 무엇이 앞섰는지, 다른 하나는 계약 상대방에게 임대 권한이 있었는지입니다. 이 두 축의 조합에 따라 신탁회사에 대항할 수 있는지, 보증금을 누구에게 구할 수 있는지, 형사에서 무엇을 다투게 되는지가 함께 움직입니다. 저는 같은 건물에서 여러 임차인이 함께 상담을 오신 자리에서 이 표를 그려 드린 적이 있습니다. 같은 피해라고 생각하고 오셨는데 표를 채우고 나면 각자 서 있는 자리가 달랐습니다.

표의 네 줄 가운데 어디에 해당하는지는 등기부 접수일, 신탁원부 조항, 동의서, 입금 확인증 네 가지를 맞춰 보면 대개 정해집니다. 제가 이 표를 먼저 그려 보여 드리는 이유는, 자기가 어느 줄에 있는지 모르는 상태에서 형사 고소부터 서두르면 상대를 잘못 고르게 되기 때문입니다. 셋째 줄에 해당하는 분은 위탁자와 가담자를 향해 가야 하고, 넷째 줄에 해당하는 분은 오히려 신탁회사와의 정산 구조를 파고들어야 합니다. 어느 줄이 더 유리한지를 미리 말씀드리기는 어렵고, 같은 줄에 있어도 자금 흐름에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

신탁회사에서 온 통지문을 받은 날부터 세어야 하는 기한

통지문을 받은 날이 기한 계산의 시작점입니다. 무단 점유라는 내용의 안내문이나 명도를 요구하는 내용증명을 받으셨다면, 그 문서에 적힌 회신 기한을 먼저 달력에 적고 봉투와 우편물 수령 기록을 보관하셔야 합니다. 저는 상담에서 통지문의 본문보다 받은 날짜와 요구 기한을 먼저 확인합니다. 내용은 대체로 비슷하지만, 기한을 놓쳤는지 여부는 그 뒤의 선택지를 전부 바꿔 놓기 때문입니다.

1. 통지문 수령일과 회신 기한을 적고, 등기우편 수령증과 봉투를 함께 보관합니다. 회신은 전화가 아니라 서면으로 하고 발송 기록을 남깁니다.
2. 명도소송 소장을 송달받았다면 송달일을 기준으로 답변서 제출 기간을 셉니다. 민사소송법은 소장을 송달받은 날부터 30일 안에 답변서를 제출하도록 정하고 있습니다.
3. 보증금 반환과 관련해 임차권등기명령이나 지급명령, 보전처분이 필요한지 검토합니다. 상대방의 재산 처분이 진행되는 사안이라면 순서를 뒤로 미루기 어렵습니다.
4. 통지문을 받은 뒤에도 점유를 임의로 옮기지 않습니다. 짐을 먼저 빼면 점유를 전제로 한 주장들이 함께 사라집니다.

부천 주택의 명도소송과 보증금 반환 사건은 인천지방법원 부천지원에서 다루게 됩니다. 부천지원은 부천시와 김포시를 관할하고 있어 부천 소재 오피스텔 사건은 이곳으로 모입니다. 제가 기한 관리를 반복해서 강조하는 이유는, 신탁 주택 사안에서 임차인이 가장 많이 잃는 것이 다툴 내용이 아니라 다툴 시간이기 때문입니다. 답변서를 내지 않은 채 기일이 지나가면 원부 조항을 아무리 잘 읽어 두어도 그 내용을 법정에 올릴 자리가 좁아집니다. 반대로 기한만 지켜 두면, 동의 여부와 대항력 쟁점은 그 뒤에 차분히 정리할 수 있습니다.

부천에서 고소장은 어느 경찰서에 내고 사건은 어디로 가는가

주거지나 범죄가 일어난 곳을 관할하는 경찰서에 내시면 됩니다. 부천에는 부천원미경찰서, 부천소사경찰서, 부천오정경찰서가 있고, 중동과 상동, 신중동역 일대는 원미구, 송내동과 소사본동 일대는 소사구, 오정동과 삼정동 일대는 오정구에 해당합니다. 계약한 주택이 어느 구에 있는지를 기준으로 관할 경찰서를 고르시고, 어디로 접수해야 할지 애매하면 일단 접수한 뒤 경찰 내부에서 이송되는 구조이므로 접수 자체를 미루실 필요는 없습니다. 경찰 단계가 끝나면 사건은 인천지방검찰청 부천지청으로 송치됩니다.

제가 고소장을 쓸 때 가장 공을 들이는 부분은 상대방을 나누어 적는 일입니다. 계약서에 서명한 위탁자, 임대를 중개한 공인중개사, 보증금 계좌의 명의인, 현장에서 안내한 분양 상담 인력이 전부 다른 사람인 사안이 있습니다. 이들을 한 덩어리로 적으면 수사가 한 사람에게만 집중되고 나머지는 조사 없이 넘어가기 쉽습니다. 저는 사람별로 어떤 말을 했고 어떤 문서에 서명했으며 어떤 돈을 받았는지를 표로 만들어 고소장에 붙입니다. 이렇게 정리해 두면 수사기관이 무엇을 확인해야 하는지가 문서 안에서 드러납니다.

한 건물에서 여러 임차인이 같은 구조로 계약한 사안이라면, 각자 따로 고소하기보다 피해 내용을 모아 함께 접수하는 방법을 먼저 검토합니다. 호실별 계약일과 보증금, 입금 계좌를 한 표로 묶으면 개별 사안에서는 보이지 않던 반복 구조가 드러나고, 편취액 합계에 따라 적용 법조가 달라질 여지도 생깁니다. 다만 피해자들 사이에 계약 구조가 다른 경우도 많아 함께 가는 편이 언제나 유리하다고 말씀드릴 수는 없습니다. 제가 부천에서 같은 건물 임차인들을 함께 뵐 때 먼저 하는 일은, 묶을 수 있는 분과 따로 가야 하는 분을 나누는 것입니다.

중개사에게 묻는 책임과 위탁자를 고소하는 일은 따로 간다

두 갈래는 동시에 진행하는 것이 보통이고, 한쪽이 끝날 때까지 다른 쪽을 기다리실 필요가 없습니다. 공인중개사법 제25조 제1항은 중개대상물의 권리관계를 확인해 의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명하고 근거자료를 제시하도록 정하고 있습니다. 신탁등기가 되어 있다는 사실과 위탁자에게 임대 권한이 있는지는 전형적인 권리관계 사항이므로, 이 부분을 설명하지 않았거나 문제없다고만 말했다면 손해배상 책임을 검토할 수 있습니다. 제가 중개 쪽을 볼 때 가장 먼저 꺼내는 서류는 중개대상물 확인·설명서입니다.

• 확인·설명서의 권리관계란에 신탁등기가 기재되어 있는지, 비어 있는지 봅니다. 비어 있다면 그 자체가 설명 의무 위반 여부를 판단하는 자료가 됩니다.
• 서명과 날인, 교부 날짜를 봅니다. 잔금을 치른 뒤에 받은 설명서라면 계약 결정 시점에 설명이 있었다고 보기 어려워집니다.
• 공제증서를 확인합니다. 공제 기간과 증서에 적힌 보장 금액이 기준이 되고, 한 건의 사고에 대해 그 한도 안에서만 지급되는 구조입니다.
• 중개 과정에서 받은 광고 문구와 메시지를 모읍니다. 신탁 사실을 적지 않은 매물 광고는 설명 누락을 뒷받침하는 자료로 쓰입니다.

다만 중개사에게 책임을 물을 수 있다는 것이 보증금 전액을 돌려받는다는 뜻은 아닙니다. 설명 의무 위반이 인정되는 경우에도 손해의 범위와 임차인 쪽 사정이 함께 평가되고, 공제금은 증서에 적힌 한도 안에서만 지급됩니다. 그래서 저는 중개 쪽 검토를 보증금 회수의 유일한 통로가 아니라 여러 통로 가운데 하나로 설명해 드립니다. 위탁자를 상대로 한 형사 고소와 민사 청구, 중개사와 공제사업자를 상대로 한 손해배상, 그리고 명도 절차에서의 대응은 각각 상대방과 기한이 다른 일입니다. 부천전세사기변호사 상담에서 제가 처음 30분을 쓰는 일도 이 세 갈래를 종이 한 장에 나누어 적는 것입니다.

자주 묻는 질문

공식 법령 확인

신탁 재산의 공시는 신탁법 제4조에, 사기죄는 형법 제347조에 규정되어 있습니다. 각 조문은 국가법령정보센터에서 확인하시기 바랍니다.

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