부천공사대금변호사 상담 전 기성고 자료를 정리하는 방법

핵심답변

기성고 산정, 먼저 결론부터

출발점은 중단된 날을 기준으로 끝난 공사와 남은 공사를 갈라 두는 일입니다.

도급은 한쪽이 어느 일을 완성할 것을 약정하고 상대방이 그 결과에 대하여 보수를 지급할 것을 약정하는 계약이며, 보수는 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급하는 것이 원칙입니다.

공사가 도중에 멈춘 경우에는 이미 시공된 부분에 든 비용과 남은 공사에 들어갈 비용을 견주어 비율을 내는 방식이 쓰이므로, 두 항목의 자료를 나누어 모아야 합니다.

• 중단의 시점 공사가 멈춘 날을 자료로 못 박아 둡니다.
• 시공의 범위 어느 공정까지 끝났는지 항목별로 나눕니다.
• 남은 비용 마무리에 더 들어갈 금액을 따로 뽑아 둡니다.

전체 공사비에 눈대중의 진행률을 곱하면 왜 금액이 깎이는가

그 숫자에는 받칠 근거가 없기 때문입니다. 기성고 비율은 약정한 총공사비에 '대충 칠십 퍼센트쯤 했다'를 곱해서 나오는 값이 아닙니다. 이미 시공된 부분에 들어간 공사비와 남은 부분을 완성하는 데 들어갈 공사비를 각각 세운 뒤, 두 금액을 합한 전체 가운데 이미 시공된 부분이 차지하는 비율을 구하는 방식이 쓰입니다. 분자와 분모가 모두 금액이고, 그 금액은 각각 별도의 자료로 뒷받침되어야 합니다.

저는 상담 첫머리에 이 설명부터 드립니다. '거의 다 했는데 돈을 안 줍니다'라는 문장으로 시작하시는 분이 많은데, 그 말은 서면에 그대로 옮길 수 있는 형태가 아닙니다. 공정마다 금액의 무게가 다르기 때문입니다. 철거와 가설, 골조는 눈에 보이는 변화가 크지만 내역서에서 차지하는 금액은 생각보다 작고, 전기와 설비, 마감재는 눈에 잘 띄지 않으면서 금액 비중이 큽니다. 끝낸 공정의 개수를 세면 진행률이 높게 느껴지는데 금액으로 바꾸면 절반 아래로 내려가는 일이 드물지 않습니다. 반대로 자재를 미리 다 들여놓고 설치만 남겨 둔 현장은 눈으로는 한참 모자라 보여도 금액으로는 상당히 올라갑니다.

그래서 제가 가장 먼저 달라고 하는 자료는 현장 사진이 아니라 계약 내역서입니다. 내역서의 공종별 금액이 분모를 만드는 뼈대이고, 사진과 영수증은 그 뼈대의 어느 칸이 채워졌는지를 보여 주는 증거입니다. 순서를 거꾸로 해서 사진만 수백 장 들고 오시면, 그 사진 하나하나가 내역서의 어느 줄에 붙는지를 처음부터 다시 맞춰야 하고 그 작업에만 몇 주가 갑니다.

공사가 멈춘 날을 언제로 잡느냐에서 금액이 갈립니다

중단일은 마지막으로 사람이 현장을 떠난 날이 아니라, 더 이상 시공이 이루어지지 않게 된 날로 잡아야 하고 그 날짜가 자료로 특정되어야 합니다. 이 날짜 하나가 분자에 들어갈 비용의 범위를 정합니다. 며칠 차이로도 자재 반입 한 건과 노무비 한 주가 들어가거나 빠지고, 그만큼 비율이 움직입니다.

실무에서 이 날짜가 흐려지는 이유는 공사가 한 번에 뚝 끊기지 않기 때문입니다. 대금이 밀리기 시작하면 인원을 줄이고, 며칠 나왔다 안 나왔다 하다가 자연스럽게 손을 놓는 흐름이 일반적입니다. 저는 중단일을 두고 양쪽 주장이 몇 주씩 벌어지는 사건을 여러 번 봤습니다. 도급인은 이른 날짜를, 수급인은 늦은 날짜를 중단일로 보려 하는데, 두 주장 사이에 낀 기간의 자재비와 인건비가 누구 몫인지가 바로 다툼이 됩니다.

그래서 날짜를 못 박을 수 있는 자료를 먼저 훑습니다.

• 자재 거래명세서와 세금계산서의 날짜 — 마지막 반입일이 어디에서 끊기는지
• 노무비 지급 내역과 출역일보 — 마지막으로 인건비가 나간 날이 언제인지
• 현장 사진의 촬영 정보 — 휴대전화로 찍은 사진은 촬영 날짜가 파일에 남아 있으므로, 옮겨 저장하면서 그 정보를 지우지 않는 것이 중요합니다
• 도급인과 주고받은 문자와 메신저 — 다음 주부터는 못 들어간다는 통보 한 줄이 날짜를 고정해 줍니다
• 현장의 전기와 수도 사용량, 건물 관리실의 공사 신고와 출입 기록, 엘리베이터 사용 신청서

저는 이 가운데 문자와 메신저를 가장 먼저 봅니다. 영수증은 날짜가 밀려 발행되는 일이 흔하고 사진은 나중에 정리하다 빠지지만, 그날의 대화는 고칠 수 없는 기록으로 남습니다. 상담 오시기 전에 해당 대화방을 지우지 말아 주십사 부탁드리는 이유가 여기 있습니다. 기기를 바꾸면서 날아간 대화를 되살리느라 애를 먹는 경우를 적지 않게 봤습니다.

끝난 칸과 남은 칸, 어디에 넣을지 다투게 되는 항목들

현장에 들어왔지만 아직 붙이지 않은 자재, 치수를 맞춰 미리 만들어 둔 제작물, 설계가 바뀌면서 두 번 한 일 — 이 셋이 대표적으로 칸이 갈리는 항목입니다. 저는 상담에서 내역서를 펼쳐 놓고 항목마다 이게 어느 칸인지를 먼저 표시해 둡니다. 다툼이 생길 자리를 미리 알고 가야 그 칸에 붙일 자료를 따로 챙길 수 있기 때문입니다.

아래 표는 제가 사건을 분류할 때 쓰는 축을 그대로 옮긴 것입니다. 왼쪽이 문제가 되는 항목이고, 가운데 두 칸은 양쪽이 흔히 내놓는 주장이며, 맨 오른쪽이 그 다툼을 가를 자료입니다.

표의 맨 아래 줄이 가장 가볍게 다뤄지면서 가장 크게 금액을 흔듭니다. 남은 공사의 비용은 분모에 들어가므로, 이 금액이 크게 잡히면 비율이 내려갑니다. 그래서 도급인 쪽에서는 뒤에 들어온 업체에 비싸게 맡긴 내역을 그대로 내놓는 일이 있고, 수급인 쪽에서는 남은 일을 가볍게 적은 견적만 들고 오는 일이 있습니다. 저는 어느 쪽을 대리하든 견적을 두 통 이상 받아 두기를 권합니다. 한 통만 있으면 그 금액이 곧 결론처럼 다뤄지기 쉽습니다.

말로만 지시받은 추가공사도 대금으로 인정될 수 있는가

인정될 여지는 있지만, 말만 남은 상태로는 어렵습니다. 추가공사 대금은 그 일이 당초 계약에서 정한 범위 안에 있었는지, 범위 밖이라면 별도의 대금 약정이 있었다고 볼 수 있는지로 갈립니다. 서면 합의서가 없어도 지시가 오간 흔적과 실제로 들어간 비용이 맞물리면 약정이 있었다고 볼 여지가 생기지만, 이는 사안의 자료 상태에 따라 달라집니다.

제가 부천에서 상담한 소규모 현장일수록 이 부분이 비어 있습니다. 한 장짜리 견적서로 계약서를 갈음하고, 공사 중에 바뀐 일은 현장에서 말로 정리하고 넘어가는 방식이 익숙해져 있기 때문입니다. 그래서 추가공사가 걸린 사건에서는 아래 순서로 자료를 다시 세웁니다.

1. 당초 계약 내역서에서 그 작업이 적힌 줄을 찾아봅니다. 어디에도 없다면 계약 범위 밖이라는 첫 근거가 됩니다.
2. 지시가 오간 문자와 통화 기록, 메신저, 현장 회의록에서 날짜와 발신자를 추립니다. 누가 시켰는지가 비면 그 뒤의 금액 계산이 받쳐지지 않습니다.
3. 그 작업을 위해 따로 들어간 자재와 인력의 비용을 다른 공정과 섞이지 않게 떼어 냅니다. 같은 날 여러 공정이 돌아간 현장은 인건비 분리가 특히 중요합니다.
4. 작업 전후 사진을 같은 각도로 맞춰, 당초 도면에 없던 부분이 생겼다는 점을 눈으로 확인할 수 있게 만듭니다.
5. 중간에 기성금을 받은 적이 있다면, 그 금액에 추가공사분이 포함되어 있었는지를 청구서와 입금 내역을 나란히 놓고 맞춰 봅니다.

저는 네 번째 단계를 특히 당부합니다. 추가공사는 끝난 뒤에 보면 원래 설계의 일부처럼 보이는 경우가 많아서, 바뀌기 전 상태를 찍어 둔 사진이 없으면 그 일이 더 들어갔다는 사실 자체를 설명하기가 어려워집니다.

하자를 주장해 오면 기성고 금액은 어떻게 흔들리는가

기성고 비율 자체가 줄어드는 것이 아니라, 별개의 항목으로 상계 주장이 붙는 구조로 봅니다. 이미 시공한 부분에 상응하는 보수를 구하는 문제와, 그 시공에 하자가 있어 보수나 손해배상이 필요한지는 다른 층에 있는 쟁점입니다. 민법은 완성된 목적물에 하자가 있으면 도급인이 하자의 보수를 청구하거나 그에 갈음하는 손해배상을 구할 수 있도록 정하고 있고, 실제 사건에서는 이 주장이 대금 청구에 맞서 상계로 나오는 일이 많습니다.

따라서 하자 주장이 들어왔을 때 할 일은 기성고 계산을 다시 하는 것이 아니라, 지적된 부위를 하나씩 떼어 책임의 경계를 긋는 일입니다. 저는 아래 네 가지를 항목별로 나눠 적습니다.

• 지적된 부위가 우리 공정에서 나온 것인지, 다른 업체의 작업이나 기존 건물의 상태에서 온 것인지
• 하자가 중단 전의 시공에서 생긴 것인지, 중단 이후 현장이 방치되는 동안 생긴 것인지
• 도급인이 지정한 자재를 썼거나 도급인의 지시대로 한 결과인지 — 이 경우 책임의 평가가 달라질 수 있습니다
• 보수에 드는 비용이 얼마로 산정되는지, 그 견적을 누가 어떤 기준으로 뽑았는지

제가 이 단계에서 반드시 챙기는 것은 중단 직후 며칠간의 사진입니다. 비가 새어 생긴 자국, 마감재의 들뜸, 자재의 변형 같은 하자는 현장이 비어 있는 동안 진행되는 경우가 많습니다. 공사가 멈춘 뒤 몇 달 지나 찍은 사진만 남아 있으면, 그 상태가 시공 때문인지 방치 때문인지를 가를 자료가 없어집니다. 저는 그래서 철수 당일에 공정별로 한 바퀴 돌며 찍어 두시라는 말을 상담 때마다 되풀이합니다.

부천지원에서 감정으로 넘어가기 전에 정리해 둘 것

부천 현장의 공사대금 사건은 대체로 인천지방법원 부천지원에서 다뤄집니다. 부천지원은 부천시와 김포시를 관할하고 원미구 상일로에 있습니다. 그리고 기성고가 쟁점으로 남으면 거의 예외 없이 건축 분야 감정인의 감정 절차로 들어갑니다. 감정은 비용을 당사자가 미리 내야 하고 몇 달이 걸리는 절차이므로, 들어가기 전에 자료를 어떻게 정리해 두었는지가 결과의 폭을 크게 바꿉니다.

감정인이 현장을 보러 갔을 때 다른 업체가 이미 마감을 덮어 버린 상태인 경우가 흔합니다. 그러면 감정은 사실상 서면 자료만으로 진행됩니다. 중단 시점의 사진, 공정별 거래명세서, 출역 기록이 곧 현장 자체가 되는 셈입니다. 저는 소를 내기 전부터 이 자료를 공정 단위로 묶어 번호를 붙여 두기를 권합니다. 감정 신청서에 감정 사항을 적을 때 공정별로 질문을 나눠 쓸 수 있어야 하고, 그 질문은 묶어 둔 자료의 모양을 그대로 따라가게 됩니다.

제가 부천에서 본 현장들에는 공통점이 있습니다. 중동과 상동의 상가 내부공사, 역곡과 송내 역세권의 점포 리모델링, 오정동과 삼정동 일대 소규모 공장의 증축, 심곡과 원미 쪽 노후 다가구의 수리 — 규모가 크지 않고 공기가 짧은 현장이 많습니다. 그만큼 계약 서류가 얇고, 아는 사이로 시작해 서면을 미루다 분쟁이 커지는 흐름이 반복됩니다. 부천공사대금변호사를 찾는 시점이 이미 현장을 비운 뒤인 경우도 많아서, 저는 상담에서 현장이 지금 어떤 상태인지를 가장 먼저 묻습니다.

3년이라는 기간보다 먼저 닫히는 것은 현장입니다

공사에 관한 채권은 3년간 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다. 다만 저는 상담에서 시효보다 현장이 아직 그대로인지를 먼저 묻습니다. 기간은 달력으로 셀 수 있지만, 현장은 다른 업체가 들어오는 날 한 번에 사라지기 때문입니다. 시효가 넉넉히 남았는데도 기성 부분을 증명할 수 없게 된 사건이 그 반대 경우보다 훨씬 많습니다.

기간을 세는 출발점은 대금의 지급 시기에 관한 약정에 따라 달라집니다. 보수는 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급하는 것이 원칙이지만, 공사가 중간에 멈춘 사건에서는 기성 부분에 대한 청구권이 언제 생겼다고 볼 것인지를 계약서의 기성금 지급 조항과 함께 따져야 합니다. 그래서 저는 계약서에서 지급 시기 조항을 먼저 찾아 밑줄을 긋습니다. 월별 기성 청구인지, 공정률 기준인지, 준공 후 일괄인지에 따라 기산점의 그림이 달라집니다.

기간이 남아 있는 동안에 금액을 지킬 수 있는 수단도 함께 봅니다.

• 부동산 공사의 수급인은 보수 채권을 담보하기 위해 그 부동산을 목적으로 한 저당권의 설정을 청구할 수 있습니다(민법 제666조). 소유자가 누구인지, 그 사이 소유권이 넘어갔는지를 먼저 확인해야 합니다.
• 공사로 생긴 채권이 변제되지 않은 상태에서 목적물을 점유하고 있다면 유치권을 주장할 여지가 있습니다. 다만 점유가 끊기면 그 주장도 함께 끊어지므로, 현장을 비울지 말지는 자료를 보고 결정해야 합니다.
• 상대방에게 처분할 재산이 있다면 가압류를 먼저 검토합니다. 판결을 받고 나서 집행할 재산이 남아 있지 않으면 앞의 노력이 모두 헛돌게 됩니다.
• 내용증명으로 기성 부분의 금액과 산출 근거를 정리해 보내 두면, 뒤에 중단일과 청구 내용을 다툴 때 쓸 수 있는 기록이 됩니다.

다만 이 수단들이 전부 쓸 수 있는 상태인지는 사안마다 다릅니다. 점유를 이미 놓았는지, 건물의 소유관계가 어떻게 되어 있는지, 상대가 법인인지 개인인지에 따라 선택이 달라집니다. 어느 쪽을 택하든 결과를 미리 약속할 수 있는 영역이 아니고, 자료가 어디까지 세워지는지에 따라 범위가 정해집니다. 그래서 상담에서 제가 드리는 첫 답은 금액이 아니라, 지금 남아 있는 자료로 어느 칸까지 값을 매길 수 있는지에 관한 것입니다.

자주 묻는 질문

공식 법령 확인

도급의 뜻은 민법 제664조에, 보수의 지급 시기는 제665조에, 공사에 관한 채권의 3년 시효는 제163조 제3호에 적혀 있습니다. 각 조문의 표현은 국가법령정보센터 검색창에 조문 번호를 넣어 바로 찾아보실 수 있습니다.

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