김포전세사기변호사 상담에서 먼저 확인하는 계약 상대방의 권한
보증금 사기 판단, 먼저 결론부터
임대차 계약은 서명한 사람에게 그 집을 빌려줄 권한이 있었는지부터 확인해야 합니다.
등기부상 소유자가 아닌 사람이 나왔다면 위임장과 인감증명서, 그리고 보증금이 실제로 어느 계좌로 들어갔는지를 함께 맞춰 보아야 합니다.
민법은 대리권 없는 자가 한 계약은 본인이 추인하지 않으면 본인에게 효력이 없다고 정하고 있어, 추인 여부가 뒤이은 다툼의 갈림길이 됩니다.
- 명의 확인 등기부 소유자와 계약 당사자가 같은지 봅니다.
- 위임 범위 위임장에 임대와 보증금 수령이 적혀 있는지 살핍니다.
- 송금 경로 보증금이 누구 계좌로 갔는지 이체 내역으로 맞춥니다.
성립요건·법원이 보는 기준
구두로 들은 사정이나 문자 한 줄로는 대리권을 인정받기 어렵습니다. 계약 당시 받아 둔 위임장 원본과 인감증명서의 발급일, 용도를 먼저 맞춰 보아야 합니다.
김포전세사기변호사 상담에서는 계약 체결부터 잔금 지급까지 누가 어떤 서류를 내밀었고 누가 돈을 받았는지를 시간 순서로 세워 확인합니다.
법령 확인일 2026. 8. 19.
보증금 반환이 미뤄지고 있다면 다음 세 가지부터 살펴야 합니다.
계약서에 임대인으로 적힌 사람과 등기부 갑구의 소유자가 일치하는지 대조해 봅니다.
위임장에 임대차 계약 체결 권한과 보증금 수령 권한이 모두 적혀 있었는지 확인합니다.
보증금이 소유자 명의 계좌로 들어갔는지, 다른 계좌였다면 어떤 사유를 들었는지 살핍니다.
보증금 사기 판단 판단이 갈리는 세 지점
집을 보여 준 사람, 서명한 사람, 돈을 받은 사람이 각각 누구였는지 이름과 역할로 나누어 정리합니다.
등기사항증명서와 인감증명서, 위임장의 날짜가 계약일 전후로 어떻게 놓이는지 나란히 두고 봅니다.
소유자가 계약을 인정하는지에 따라 대응이 달라지므로 내용증명으로 입장을 물어 두어야 합니다.
한눈에 보는 쟁점 정리표
김포전세사기변호사 상담에서 반복적으로 확인되는 항목입니다. 인천지방법원 부천지원에 접수되는 사건도 같은 순서로 검토합니다.
| 구분 | 확인 내용 | 준비 방법 |
|---|---|---|
| 사실관계 | 계약 자리에 누가 있었는지 적습니다 | 집을 보여 준 사람, 서명한 사람, 돈을 받은 사람이 각각 누구였는지 이름과 역할로 나누어 정리합니다. |
| 객관자료 | 서류 발급일을 맞춰 봅니다 | 등기사항증명서와 인감증명서, 위임장의 날짜가 계약일 전후로 어떻게 놓이는지 나란히 두고 봅니다. |
| 지금 할 일 | 추인 여부를 확인합니다 | 소유자가 계약을 인정하는지에 따라 대응이 달라지므로 내용증명으로 입장을 물어 두어야 합니다. |
| 관할 기관 | 인천지방법원 부천지원 | 김포경찰서 / 인천지방검찰청 부천지청 |
근거 법령과 처벌·효과 기준
- 형법 제347조 제1항사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 경우 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하도록 규정하며, 기망과 재산 교부 사이의 연결이 요건이 됩니다.
- 민법 제130조대리권 없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약은 본인이 이를 추인하지 아니하면 본인에 대하여 효력이 없다고 정하고 있어, 추인 여부가 계약 효력의 갈림길이 됩니다.
- 민법 제135조 제1항다른 자의 대리인으로서 계약을 한 자가 그 대리권을 증명하지 못하고 본인의 추인을 받지 못한 경우에는 상대방의 선택에 따라 계약의 이행 또는 손해배상의 책임이 있다고 정합니다.
| 구분 | 기준 | 비고 |
|---|---|---|
| 보증금을 기망하여 받아 간 때 | 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금 | 형법 제347조 제1항 |
| 본인의 추인이 없는 계약 | 본인에 대하여 효력이 없음 | 민법 제130조 |
| 대리권을 증명하지 못한 상대방 | 계약의 이행 또는 손해배상 중 상대방이 선택 | 민법 제135조 제1항 |
위 내용은 2026-08-19 기준 법령 조문을 정리한 것입니다. 실제 사건의 결론은 사실관계와 양형 요소에 따라 달라집니다.
가능한 청구·법적 조치
대리권 없이 체결된 계약이라면 소유자에게 효력을 주장하기 어려울 수 있고, 계약을 한 사람에게는 이행이나 손해배상을 선택해 물을 수 있습니다. 반환할 뜻 없이 받아 간 정황이 확인되면 형사 고소와 인천지방법원 부천지원에 낼 민사 절차를 함께 검토합니다.
형사 절차의 진행이 보증금 회수를 대신해 주지는 않습니다.상황별 대응 분기
같은 혐의·청구라도 아래 상황에 따라 검토 순서가 달라집니다.
| 상황 | 우선 확인할 것 |
|---|---|
| 소유자가 추인한 때 | 계약의 효력을 전제로 보증금 반환 청구 절차를 정리합니다. |
| 중개를 거친 때 | 중개대상물 확인·설명서에 적힌 확인 사항을 대조합니다. |
| 상대방이 잠적한 때 | 주소 보정과 재산 조회를 염두에 두고 자료를 갖춥니다. |
상담 예시로 보는 쟁점
가상의 사례로, 김포의 한 임차인이 소유자의 조카라는 사람과 계약하고 그 사람 계좌로 보증금을 보냈는데 만기 무렵 소유자가 위임한 적이 없다고 답한 상황을 생각해 볼 수 있습니다. 이때는 위임장의 존재와 그동안 임대료를 누가 받아 왔는지가 함께 검토됩니다.
권한 확인의 필요를 보여 주려고 만든 가상 사례입니다.상담 전에 준비할 자료
김포전세사기변호사 상담 전에 아래 서류를 사본으로 갖추어 오시면 좋습니다.
- 임대차계약서와 특약 사항을 적은 부분 사본
- 위임장과 인감증명서, 신분증 사본 일체
- 보증금 이체 내역이 나온 은행 거래명세
- 계약 전후 주고받은 메신저 대화 캡처
상담 전 최종 체크리스트
- 등기부를 계약일과 잔금일에 각각 확인했는가
- 위임장 원본을 직접 눈으로 확인했는가
- 보증금을 받은 계좌의 명의를 확인했는가
- 소유자와 직접 통화한 기록이 남아 있는가
- 전입신고와 확정일자를 마쳤는지 점검했는가
절차별 확인 순서
- 등기사항증명서를 새로 발급받아 소유자와 근저당 상황을 확인합니다.
- 소유자에게 계약을 인정하는지 내용증명으로 물어 그 답을 남겨 둡니다.
- 계약한 상대방의 인적사항과 연락이 가능한 수단을 목록으로 정리해 둡니다.
알아두면 좋은 용어
- 무권대리
- 대리권 없이 다른 사람의 대리인이라며 한 법률행위를 말하며, 본인이 추인하지 않으면 본인에게 효력이 미치지 않습니다.
- 추인
- 효력이 확정되지 않은 행위를 본인이 뒤늦게 인정해 처음부터 유효한 것으로 만드는 의사표시를 말합니다.
- 표현대리
- 대리권이 없어도 있는 것처럼 보이는 외관이 있고 상대방이 그렇게 믿을 만한 사정이 있으면 본인에게 책임을 지우는 제도입니다.
피해야 할 대응
곧 정리해 주겠다는 말만 믿고 몇 달이 지나면 상대방에게 남은 재산이 없어지는 경우가 있습니다. 확인과 보전을 함께 진행해야 합니다.
말로 오간 약속은 문자나 내용증명으로 다시 남겨 두어야 뒤에 쓸 수 있습니다.
자주 묻는 질문
소유자가 위임한 적 없다고 하면 보증금은 어디서 받나요
대리권을 증명하지 못하고 추인도 받지 못한 경우 계약을 한 사람에게 이행이나 손해배상을 선택해 청구할 수 있습니다. 다만 그 사람의 재산 상태에 따라 회수 가능성이 달라지므로 보전 절차를 함께 살펴야 합니다.
위임장을 받아 뒀는데도 문제가 되나요
위임장에 계약 체결만 적혀 있고 보증금 수령 권한이 빠져 있는 경우가 있습니다. 인감증명서의 용도와 발급일, 위임 사항의 범위를 함께 확인해야 합니다.
같은 집에 다른 임차인이 또 있다고 합니다
이중으로 계약이 체결된 정황이라면 계약일과 확정일자, 전입신고 시점이 순서대로 정리되어야 합니다. 각자의 점유 개시 시점과 송금 내역을 함께 맞춰 보아야 합니다.
공식 법령 확인
보증금 편취는 형법 제347조, 대리권 없는 계약의 효력은 민법 제130조와 제135조에 규정되어 있습니다. 각 조문의 문언은 국가법령정보센터에서 직접 찾아보실 수 있습니다.
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