김포전세사기변호사 상담에서 먼저 확인하는 계약 상대방의 권한

핵심답변

보증금 사기 판단, 먼저 결론부터

임대차 계약은 서명한 사람에게 그 집을 빌려줄 권한이 있었는지부터 확인해야 합니다.

등기부상 소유자가 아닌 사람이 나왔다면 위임장과 인감증명서, 그리고 보증금이 실제로 어느 계좌로 들어갔는지를 함께 맞춰 보아야 합니다.

민법은 대리권 없는 자가 한 계약은 본인이 추인하지 않으면 본인에게 효력이 없다고 정하고 있어, 추인 여부가 뒤이은 다툼의 갈림길이 됩니다.

• 명의 확인 등기부 소유자와 계약 당사자가 같은지 봅니다.
• 위임 범위 위임장에 임대와 보증금 수령이 적혀 있는지 살핍니다.
• 송금 경로 보증금이 누구 계좌로 갔는지 이체 내역으로 맞춥니다.

계약서에 서명한 사람이 등기부 소유자가 아니었다면 계약은 누구와 맺어진 것인가

아직 누구와도 확정되지 않은 상태라고 보는 편이 실제에 가깝습니다. 저는 이 상담을 받으면 계약서를 먼저 보지 않고 등기사항증명서 갑구를 먼저 펼쳐 봅니다. 거기 적힌 소유자와 계약서 임대인란의 이름이 다르면, 그 계약은 소유자를 당사자로 하여 성립한 것이 아니라 소유자의 대리인이라고 자칭한 사람이 소유자 이름으로 한 행위가 됩니다. 민법 제130조는 대리권 없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약은 본인이 추인하지 아니하면 본인에 대하여 효력이 없다고 정합니다. 소유자가 인정하면 처음부터 유효한 계약으로 다루어지고, 인정하지 않으면 소유자에게는 아무 효력이 없는 상태로 남습니다. 임차인이 손에 들고 있는 계약서 한 장이 그 자체로 효력을 만들어 주지는 않습니다.

제가 이 순서를 고집하는 이유는 따로 있습니다. 상담을 오시는 분 대부분은 계약서가 있으니 거기 적힌 임대인에게 달라고 하면 된다는 전제에서 출발합니다. 그 전제가 흔들리면 그다음에 세운 계획이 전부 다시 짜여야 합니다. 보증금을 돌려받을 상대가 소유자인지 서명한 사람인지에 따라 내용증명을 보낼 주소도, 가압류를 걸 재산도, 고소장에 적을 피고소인도 달라지기 때문입니다. 순서를 거꾸로 밟아 소유자에게만 몇 달을 매달린 뒤에 오시는 경우가 가장 손이 많이 갑니다.

• 등기부 갑구에 적힌 소유자의 이름과 주민등록번호 앞자리, 그리고 소유권을 취득한 날짜
• 계약서 임대인란의 필체와 날인이 신분증 사본의 이름과 맞아떨어지는지
• 집을 보여 준 사람, 계약서에 서명한 사람, 잔금을 받은 사람이 같은 사람이었는지
• 계약 전 몇 달간 임대료나 관리비를 누구 계좌로 보내 왔는지
• 소유자가 여러 명으로 적혀 있다면 그중 누가 계약 자리에 나왔는지

마지막 항목은 김포의 다세대·빌라 사건에서 자주 걸립니다. 소유자가 공유로 등기된 집은 민법 제265조에 따라 공유물의 관리에 관한 사항을 지분의 과반수로 정하게 되어 있어, 지분이 작은 공유자 한 사람만 나와 서명했다면 권한 범위 자체가 다시 다투어질 수 있습니다. 저는 공유 등기를 발견하면 각자의 지분 비율을 먼저 적어 두고, 나오지 않은 공유자가 이 계약을 알고 있었는지부터 확인합니다.

위임장을 받아 두었는데도 권한이 부정되는 지점은 어디인가

거의 모든 경우 위임장에 적힌 권한의 범위에서 갈립니다. 저는 위임장을 받아 보면 서명과 도장보다 본문의 동사를 먼저 읽습니다. 임대차계약 체결에 관한 일체의 권한까지만 적혀 있고 보증금의 수령이라는 문구가 빠진 위임장이 생각보다 많습니다. 계약을 맺을 권한과 돈을 받을 권한은 같은 권한이 아니어서, 계약 체결까지는 권한이 인정되는데 보증금 수령 부분만 권한 없는 행위로 남는 어긋남이 생깁니다. 이 어긋남이 뒤에 소유자와 임차인이 서로 다른 말을 하게 되는 출발점이 됩니다.

함께 붙어 온 인감증명서도 세 칸을 봅니다. 발급일이 계약일보다 지나치게 앞서 있지 않은지, 용도란이 부동산 임대차용으로 적혀 있는지 아니면 일반용이나 다른 거래용으로 되어 있는지, 본인 발급인지 대리 발급인지입니다. 다른 거래에 쓰려고 받아 둔 인감증명서가 임대차 자리에 돌아 나온 사례를 본 적이 있습니다. 서류가 갖춰져 있다는 느낌과 그 서류가 이 계약을 가리키고 있다는 사실은 다릅니다.

반대 방향도 있습니다. 위임장이 부실하거나 없더라도 소유자가 권한을 준 것처럼 보이는 외관을 만들어 두었고 임차인이 그렇게 믿을 만한 사정이 있었다면, 민법 제125조·제126조·제129조의 표현대리로 소유자에게 책임을 묻는 길이 열릴 수 있습니다. 종전 임차인과도 같은 사람이 계약했다거나, 임대료가 오랫동안 그 사람 계좌로 들어가는 것을 소유자가 두고 보았다면 그 자체가 외관이 됩니다. 다만 믿을 만한 정당한 이유가 있었는지는 사안마다 달리 판단되므로, 저는 이 주장을 세울 때 계약 당시 임차인이 무엇을 보고 무엇을 들었는지를 가능한 한 날짜 단위로 적어 둡니다.

보증금이 소유자 아닌 계좌로 들어갔다는 사실은 어디까지 불리하게 작용하나

불리하게만 작용하지는 않습니다. 소유자 아닌 계좌로 돈이 갔다는 것은 권한이 없었다는 쪽의 징표이기도 하지만, 동시에 그 계좌의 명의인이 돈을 물을 상대로 또렷하게 특정된다는 뜻이기도 합니다. 저는 이체 내역을 받으면 금액과 날짜보다 받는 분 통장 표시와 적요란을 먼저 봅니다. 거기에 소유자 이름이 적혀 있는지, 중개사무소나 관리업체 이름이 적혀 있는지에 따라 그 돈이 누구 몫으로 들어간 것으로 보였는지가 달라집니다.

1. 계약금·중도금·잔금을 회차별로 나누어 각 회차가 어느 계좌로 갔는지 한 줄씩 적습니다.
2. 계좌별 명의인을 소유자, 자칭 대리인, 제삼자로 구분해 표시합니다.
3. 계약 전 임대료나 관리비가 같은 계좌로 오갔는지 과거 내역을 함께 뽑습니다.
4. 같은 건물의 다른 임차인도 같은 계좌로 보냈는지 확인할 수 있는지 살핍니다.
5. 그 계좌로 보내 달라고 한 사람이 누구였고 어떤 이유를 들었는지 대화 기록에서 찾아 붙입니다.

세 번째 항목이 특히 중요합니다. 소유자가 그 계좌로 들어온 임대료를 오랫동안 받아 써 왔다면 계약을 몰랐다는 설명이 약해지고, 추인이나 표현대리 쪽으로 사실관계가 기울 여지가 생깁니다. 거꾸로 소유자가 관리업체에 집을 맡겨 두었는데 그 업체가 보증금을 가로챈 구조라면 소유자와 임차인이 같은 상대를 바라보는 사건이 됩니다. 제가 김포전세사기변호사로서 상담에서 송금 경로를 유별나게 캐묻는 것은 책임을 나누기 위해서가 아니라, 이 사건이 둘 중 어느 구조인지를 먼저 정해야 보낼 서면이 정해지기 때문입니다.

소유자가 위임한 적 없다고 답했다면 돈을 달라고 할 상대는 누가 되나

소유자의 답변 한마디로 상대가 정해지지는 않습니다. 소유자가 인정하지 않는다는 말은 추인을 거절한다는 뜻일 뿐이고, 그다음은 위임장의 범위와 송금 경로, 그리고 임차인이 계약 당시 무엇을 알 수 있었는지가 조합되어 갈립니다. 저는 상담에서 이 조합을 아래 표처럼 세워 두고 의뢰인의 사실관계를 어느 줄에 놓을지부터 함께 정합니다. 두 줄에 동시에 걸리는 경우도 적지 않습니다.

표로 보면 길이 여러 갈래로 보이지만, 실제로는 한 사건 안에서 두세 갈래가 동시에 열려 있는 경우가 많습니다. 세 번째 줄로 가면 민법 제135조 제1항에 따라 계약의 이행과 손해배상 중 어느 쪽을 구할지 임차인이 고를 수 있는데, 저는 고르기 전에 그 사람 이름으로 남은 재산이 있는지를 먼저 봅니다. 고를 수 있다는 것과 받을 수 있다는 것은 다른 이야기여서, 선택을 서둘러 적어 보냈다가 나중에 되돌리기 어려워지는 일을 피하려는 것입니다. 어느 줄에 놓이든 결론은 증거와 사실관계에 따라 달라질 수 있으니, 표는 방향을 잡는 지도로만 쓰시는 편이 좋습니다.

처음부터 돌려줄 생각이 없었는지는 무엇으로 가려지는가

돌려주지 못한 결과가 아니라 돈을 받던 그 시점의 사정으로 가려집니다. 형법 제347조 제1항은 사람을 기망하여 재물의 교부를 받은 경우를 정하고 있어, 기망과 돈이 건너간 사실 사이의 연결이 요건이 됩니다. 그래서 저는 고소를 검토할 때 잔금을 받은 날을 기준으로 그 사람이 무엇을 숨겼는가를 한 줄로 적어 봅니다. 돌려줄 형편이 못 된 것과 돌려줄 뜻이 처음부터 없었던 것은 겉으로 같아 보여도 판단의 축이 다릅니다.

• 위임받은 적이 없다는 사정을 알면서 위임장과 인감증명서를 내밀었는지
• 같은 집을 두고 다른 임차인과도 겹치는 시기에 계약을 맺었는지
• 받은 보증금이 입금 직후 다른 용도나 다른 사람 계좌로 바로 옮겨졌는지
• 선순위 근저당이나 세금 체납을 묻는 질문에 어떻게 답했는지
• 계약 직후 연락처나 주소를 바꾸어 연락이 끊어진 시점이 언제인지

반대로 형사 쪽에서 혐의 인정이 어렵다고 보아도 민사에서 보증금을 받아 낼 길은 남아 있을 수 있습니다. 두 절차는 보는 것과 요구하는 증명의 정도가 달라서, 한쪽 결과가 다른 쪽을 그대로 결정하지 않습니다. 저는 상담 자리에서 이 점을 꼭 먼저 말씀드립니다. 어느 쪽이든 결과는 사안에 따라 달라질 수 있고, 미리 약속해 드릴 수 있는 것은 절차의 순서와 지금 남겨 둘 자료까지입니다.

김포에서 고소와 민사를 같이 갈 때 실제로 어디에 접수하게 되나

형사는 김포경찰서 수사과 경제팀에 고소장을 내는 것이 보통이고, 수사가 마무리되면 사건은 인천지방검찰청 부천지청으로 넘어갑니다. 민사는 김포시가 인천지방법원 부천지원 관할에 속해 보증금반환 청구와 지급명령, 가압류, 임차권등기명령을 모두 부천지원에 접수합니다. 등기사항증명서는 인터넷등기소에서 바로 뽑을 수 있고 창구가 필요하면 김포등기소를 이용하시면 됩니다. 전입신고와 확정일자는 사시는 동의 주민센터나 정부24에서 처리하게 됩니다.

1. 등기사항증명서를 다시 발급해 소유자와 선순위 근저당, 가압류 기재를 확인합니다.
2. 주택임대차보호법 제3조의6에 따른 확정일자 부여 현황을 열람해 같은 집에 다른 계약이 있었는지 봅니다.
3. 소유자에게 계약을 인정하는지 묻는 내용증명을 보내 답변이든 침묵이든 기록으로 남깁니다.
4. 상대방 명의 재산이 확인되면 부천지원에 가압류를 먼저 검토합니다.
5. 자료가 모이면 김포경찰서에 고소장을 접수하고 민사 절차와 일정을 맞춥니다.

김포는 서울과 인천으로 출퇴근하는 수요가 많아 한강신도시 구래동·장기동·운양동과 풍무동·사우동 일대에 신축 빌라와 다세대가 빠르게 들어선 지역입니다. 김포골드라인 역에서 걸어갈 만한 거리의 신축 빌라에서 집주인이 바빠서 조카가 나왔다거나 관리업체가 전부 맡고 있다는 말을 듣고 계약한 분들을 저는 반복해서 만났습니다. 분양이 끝나지 않은 건물에서 분양대행사 직원이 임대차까지 함께 처리하는 구조도 섞여 있어, 계약 자리에 나온 사람이 누구 쪽 사람이었는지부터 정리하지 않으면 뒤에 책임을 물을 상대가 흐려집니다.

그래서 김포전세사기변호사 상담에서는 계약 장소를 꼭 되묻습니다. 공인중개사 사무소였는지, 건물 1층 분양상담실이었는지, 아니면 집 안이나 커피숍이었는지에 따라 중개가 개입했는지 여부와 남아 있을 서면이 달라집니다.

중개를 거쳤다면 중개사 쪽에 물을 것은 따로 남아 있나

남아 있습니다. 중개가 개입했다면 저는 계약서와 함께 중개대상물 확인·설명서를 반드시 받아 봅니다. 거기에는 소유자와 임대 권한에 관한 확인 사항, 선순위 권리관계와 세금 체납 여부를 적는 칸이 있어, 그 칸에 무엇이 적혀 있었는지가 설명이 제대로 되었는지를 가늠하는 출발점이 됩니다. 공제증서도 함께 봅니다. 공인중개사법은 중개행위로 거래 당사자에게 재산상 손해가 생긴 경우의 손해배상 책임과 그 보장을 정하고 있어, 상대방에게서 회수가 어려울 때 남는 또 하나의 경로가 될 수 있습니다.

• 확인·설명서의 임대 권한 관련 칸이 비어 있었는지, 소유자 본인으로 적혀 있었는지
• 설명을 한 사람이 개업공인중개사였는지 소속공인중개사나 중개보조원이었는지
• 계약서와 확인·설명서에 날인된 사무소 이름과 등록번호가 서로 같은지
• 해당 사무소가 김포시에 정상 등록된 곳인지, 계약 이후 폐업하지 않았는지
• 공제증서의 보장 기간이 계약일을 포함하고 있는지

두 번째와 세 번째 항목이 어긋나는 경우를 저는 몇 번 보았습니다. 명함과 설명은 한 사무소였는데 계약서 날인은 다른 사무소였던 구조입니다. 이런 사건은 누가 중개행위를 한 것인지부터 정리해야 해서, 계약 자리에서 받은 명함과 통화 기록, 문자에 적혀 있던 사무소 이름까지 전부 모아 둡니다. 다만 중개사 쪽 책임이 인정되는 범위는 설명 의무를 어디까지 다했는지에 따라 사안별로 갈리므로, 처음부터 그 한 길만 바라보지는 않습니다. 저는 상대방 본인에 대한 청구와 중개 쪽 책임을 같이 올려 두고 어느 쪽이 먼저 움직일지를 봅니다.

기다리는 동안 잃는 것과 오늘 남겨 두어야 하는 것

기다리는 동안 줄어드는 것은 상대방 명의로 남아 있는 재산입니다. 곧 정리해 주겠다는 말을 듣고 몇 달을 보낸 뒤에 오시면 가압류를 걸 자리가 이미 비어 있는 경우가 있습니다. 그래서 저는 권한을 확인하는 일과 재산을 가압류로 잡아 두는 일을 순서대로 하지 말고 같이 하자고 말씀드립니다. 확인이 끝나야 보전에 들어갈 수 있는 것이 아니고, 확인하는 동안에도 보전은 따로 움직일 수 있습니다.

1. 오늘: 등기사항증명서를 새로 뽑고 지금까지의 대화를 날짜 순서로 한 파일에 모읍니다.
2. 이번 주: 소유자와 서명한 사람 양쪽에 각각 내용증명을 보내 입장을 서면으로 받아 둡니다.
3. 이번 주: 전입신고와 확정일자가 마무리되어 있는지 점검하고 빠진 부분을 채웁니다.
4. 이번 달: 상대방 명의 재산이 확인되면 부천지원에 보전 절차를 먼저 올립니다.
5. 이번 달: 모인 자료를 시간 순서로 정리해 고소와 민사를 함께 설계합니다.

권한을 확인하는 일은 상대를 몰아붙이기 위한 절차가 아닙니다. 보증금을 돌려받을 상대가 누구인지를 정하는 일이고, 그것이 정해지지 않으면 어떤 서면도 제대로 날아가지 않습니다. 김포에서 이런 상담을 하다 보면 계약 당시에는 아무도 이상하다고 느끼지 않았던 자리가 많습니다. 서류가 갖춰져 있었고 설명도 매끄러웠기 때문입니다. 그래서 저는 늦게 오신 것을 두고 따지지 않고, 지금 남아 있는 것부터 세어 봅니다.

자주 묻는 질문

공식 법령 확인

보증금 편취는 형법 제347조, 대리권 없는 계약의 효력은 민법 제130조와 제135조에 규정되어 있습니다. 각 조문의 문언은 국가법령정보센터에서 직접 찾아보실 수 있습니다.

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