인천전세사기변호사 상담에서 먼저 확인하는 대항 요건 시점

핵심답변

보증금 사기 판단, 먼저 결론부터

가장 먼저 볼 것은 주택의 인도와 주민등록, 확정일자가 언제 갖춰졌는지입니다.

임대차는 등기가 없어도 주택을 넘겨받고 주민등록을 마치면 그다음 날부터 제삼자에게 효력이 생기도록 정해져 있습니다.

확정일자까지 갖추면 경매나 공매에서 뒤에 놓인 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 권리가 붙으므로 날짜의 앞뒤가 중요합니다.

• 인도 시점 열쇠를 받아 실제로 들어간 날짜를 적어 둡니다.
• 전입 날짜 주민등록을 마친 날짜를 초본으로 확인해 둡니다.
• 확정일자 계약서에 받은 날짜와 그 순서를 함께 봅니다.

성립요건·법원이 보는 기준

날짜의 앞뒤가 순위를 만듭니다

같은 집이라도 근저당이 언제 설정됐는지와 전입일이 언제인지에 따라 배당에서 놓이는 자리가 달라집니다. 그래서 날짜부터 맞춰 보게 됩니다.

인천전세사기변호사 상담에서는 등기부에 적힌 날짜와 주민등록, 확정일자를 한 줄로 늘어놓고 어느 자리에 서 있는지 순서를 맞춰 봅니다.

법령 확인일 2026. 9. 9.

다음 절차를 정하기 전에 아래 세 가지를 먼저 확인해 두어야 합니다.

보증금 사기 판단 판단이 갈리는 세 지점

한눈에 보는 쟁점 정리표

인천전세사기변호사 상담에서 반복적으로 확인되는 항목입니다. 인천지방법원에 접수되는 사건도 같은 순서로 검토합니다.

보증금 사기 판단 검토 항목 정리표

구분	확인 내용	준비 방법
사실관계	날짜를 한 줄로 세웁니다	계약일과 잔금일, 입주일과 전입일, 확정일자를 순서대로 적으면 어느 자리에 서 있는지 보입니다.
객관자료	등기부와 초본을 맞춥니다	등기부의 설정일과 초본의 전입일을 나란히 놓으면 배당에서 어느 순서에 놓이는지 가늠할 수 있습니다.
지금 할 일	주소를 함부로 옮기지 않습니다	보증금을 돌려받기 전에 전입을 빼면 갖춰 둔 요건이 흔들릴 수 있으므로 이사 계획을 먼저 상의해야 합니다.
관할 기관	인천지방법원	인천중부·남동·미추홀경찰서 / 인천지방검찰청

근거 법령과 처벌·효과 기준

• 주택임대차보호법 제3조 제1항임차인이 주택을 넘겨받고 주민등록을 마친 경우 등기가 없더라도 그다음 날부터 제삼자에게 임대차를 주장할 수 있도록 정한 조문이며, 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봅니다.
• 주택임대차보호법 제3조의2 제2항대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매나 공매의 환가대금에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 인정한 규정입니다.
• 형법 제347조 제1항계약을 맺을 당시 상대를 속여 재물이나 재산상의 이익을 얻은 경우에 관한 조문으로, 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금을 정하고 있습니다.

보증금 사기 판단 처벌·효과 기준

구분	기준	비고
대항 요건의 발생	인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 효력	주택임대차보호법 제3조 제1항
우선변제의 순위	확정일자를 갖춘 때 후순위권리자보다 우선	주택임대차보호법 제3조의2 제2항
계약 당시 기망이 문제될 때	10년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금	형법 제347조 제1항

위 내용은 2026-09-09 기준 법령 조문을 정리한 것입니다. 실제 사건의 결론은 사실관계와 양형 요소에 따라 달라집니다.

가능한 청구·법적 조치

상황별 대응 분기

같은 혐의·청구라도 아래 상황에 따라 검토 순서가 달라집니다.

상황별 대응 분기

상황	우선 확인할 것
경매가 시작된 때	배당을 요구할 수 있는 기간과 신고 방법을 확인합니다.
이사가 급한 때	요건을 남길 방법을 정한 뒤에 이사 일정을 잡아야 합니다.
소유자가 바뀐 때	등기부에서 이전 시점을 확인하고 상대가 누구인지 특정합니다.

상담 예시로 보는 쟁점

가상 상담 예시

가상의 사례로, 인천의 다세대주택에 들어간 임차인이 잔금을 치른 날 전입신고를 했는데 같은 날 근저당이 설정된 사실을 뒤늦게 알게 된 상황을 떠올려 볼 수 있습니다. 이때는 각 날짜의 효력이 언제부터 생기는지가 함께 살펴집니다.

순위 판단을 설명하려고 만든 가정입니다.

상담 전에 준비할 자료

인천전세사기변호사 상담 전에 아래 서류를 챙겨 오시면 좋습니다.

• 확정일자가 찍힌 임대차계약서와 특약 사항
• 최근 날짜로 발급받은 등기사항증명서 한 통
• 전입일과 이전 주소가 함께 나오는 초본
• 보증금을 보낸 계좌 이체 내역 출력본

상담 전 최종 체크리스트

• 등기부를 최근 날짜로 다시 떼어 보았는가
• 전입일과 확정일자를 나란히 적어 두었는가
• 근저당 설정일을 표에 옮겨 적어 두었는가
• 경매나 공매가 진행 중인지 확인해 두었는가
• 주소를 옮길 계획이 있는지 점검했는가

절차별 확인 순서

1. 계약부터 입주까지의 날짜를 하나도 빼지 말고 차례로 적어 둡니다.
2. 등기부에 붙은 권리와 그 설정일을 같은 표에 나란히 옮겨 놓습니다.
3. 경매나 공매가 시작됐는지 확인하고 배당 일정까지 함께 살펴봅니다.

알아두면 좋은 용어

확정일자

그 날짜에 문서가 있었음을 공적으로 남겨 두는 표시로 보증금을 먼저 받을 순서의 기준이 됩니다.

환가대금

경매나 공매로 재산을 팔아 마련한 돈을 뜻하며 이 돈에서 순서에 따라 배당이 이루어집니다.

후순위권리자

같은 재산에 대하여 뒤에 순서가 매겨진 권리를 가진 사람을 뜻하며 배당에서 나중에 놓입니다.

피해야 할 대응

요건이 한 번 끊기면 뒤에 다시 갖추더라도 순서는 그때부터 새로 매겨집니다.

자주 묻는 질문

공식 법령 확인

임차인의 대항 요건은 주택임대차보호법 제3조에, 확정일자를 갖춘 경우의 우선변제는 제3조의2에 규정되어 있으며 계약 당시의 기망이 문제되면 형법 제347조가 함께 검토됩니다.

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