인천전세사기변호사 상담에서 먼저 확인하는 대항 요건 시점

핵심답변

보증금 사기 판단, 먼저 결론부터

가장 먼저 볼 것은 주택의 인도와 주민등록, 확정일자가 언제 갖춰졌는지입니다.

임대차는 등기가 없어도 주택을 넘겨받고 주민등록을 마치면 그다음 날부터 제삼자에게 효력이 생기도록 정해져 있습니다.

확정일자까지 갖추면 경매나 공매에서 뒤에 놓인 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 권리가 붙으므로 날짜의 앞뒤가 중요합니다.

• 인도 시점 열쇠를 받아 실제로 들어간 날짜를 적어 둡니다.
• 전입 날짜 주민등록을 마친 날짜를 초본으로 확인해 둡니다.
• 확정일자 계약서에 받은 날짜와 그 순서를 함께 봅니다.

열쇠를 받은 날과 전입신고를 한 날 가운데 어느 쪽이 늦은가

효력은 두 날짜 가운데 늦은 쪽을 기준으로 그 다음 날 0시에 생깁니다. 그래서 저는 인천전세사기변호사 상담을 시작하면 사건 설명을 끝까지 듣기 전에 종이 위에 날짜 칸 두 개를 먼저 그립니다. 한 칸은 열쇠를 받아 실제로 짐을 넣고 들어간 날, 다른 칸은 전입신고를 한 날입니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 주택을 넘겨받고 주민등록을 마치면 등기가 없더라도 그 다음 날부터 제삼자에게 임대차를 주장할 수 있도록 정해 두었는데, 두 요건 가운데 하나라도 비어 있으면 그 다음 날은 오지 않습니다. 제가 칸을 굳이 둘로 나누는 이유는 상담에 오시는 분들이 전입신고 날짜만 또렷하게 기억하고 입주한 날은 대충 넘기기 때문입니다. 전입일은 초본에 찍혀 나오지만 인도한 날은 어디에도 찍혀 나오지 않습니다.

제가 상담에서 본 경우 가운데에는 계약한 뒤 보름쯤 지나 전입신고를 먼저 해 두고 짐은 그 다음 달에 들인 분이 있었습니다. 본인은 전입신고 날짜를 기준으로 알고 계셨지만 두 요건이 모두 갖춰진 날은 실제로 거주를 시작한 날이었고, 효력은 그 다음 날부터 따져야 하는 상황이었습니다. 반대로 짐만 먼저 들여놓고 전입은 몇 주 미뤄 둔 분도 있었습니다. 어느 쪽이든 늦은 칸이 기준이 되므로 저는 두 날짜 가운데 늦은 쪽에 동그라미를 치고 그 날짜를 사건의 출발점으로 삼습니다. 그리고 인도 날짜는 뒤에 증명하기가 까다로워서, 상담에서 그 무렵 생활이 시작된 흔적이 어디에 남아 있는지를 같이 찾습니다. 지금 떠오르지 않더라도 결제 내역과 명의변경 기록을 뒤져 보면 날짜가 박힌 자료가 보통 하나쯤 나옵니다.

• 잔금을 건넨 날짜가 적힌 영수증이나 계좌 이체 내역
• 도시가스와 전기, 수도의 명의를 바꾼 날짜와 그 접수 기록
• 이사업체에 결제한 내역이나 사다리차 비용을 보낸 날짜
• 관리비나 공동 전기료가 본인 이름으로 부과되기 시작한 달
• 집 안에서 찍어 촬영 날짜가 남아 있는 사진이나 영상

근저당 설정일과 전입 다음 날 0시 가운데 어느 쪽이 앞인가

같은 날이라면 근저당이 앞에 놓입니다. 임차인의 효력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날 0시부터 생기는데 근저당권은 등기가 접수된 그날 효력이 생기므로, 잔금을 치른 날 전입신고를 하고 같은 날 소유자가 대출을 받아 근저당을 설정하면 임차인이 그 뒤에 놓이게 됩니다. 저는 이 한 칸 차이를 상담에서 가장 먼저 그림으로 설명합니다. 등기사항증명서 을구에 적힌 접수일자와 접수번호를 짚고 그 아래에 전입일과 그 다음 날을 나란히 적어 보여 드립니다. 이 차이가 배당에서 보증금에 닿는 자리와 닿지 않는 자리를 가르기 때문에 저는 날짜를 말로만 듣고 넘기지 않고 반드시 최근 날짜로 다시 뗀 등기부를 펼쳐 놓고 확인합니다.

제가 상담에서 가장 자주 마주한 구조가 바로 잔금일과 근저당 설정일이 겹치는 경우였습니다. 전입신고를 했으니 괜찮다는 설명을 듣고 안심하셨다가, 나중에 등기부를 떼어 보고 같은 날 설정된 근저당이 앞에 있다는 것을 알게 되신 분들입니다. 저는 그래서 계약 당시 중개 과정에서 어떤 설명을 들었는지, 잔금 치르는 자리에서 등기부를 다시 확인했는지도 함께 적어 둡니다. 그 사정이 이후 절차에서 어떻게 평가될지는 사안마다 다르고 저는 미리 결론을 말씀드리지 않지만, 당시 들은 설명과 주고받은 문자는 시간이 지나면 찾기 어려워지므로 상담 단계에서 먼저 모아 두시는 편이 낫습니다. 아래 표는 날짜 조합에 따라 자리가 어떻게 달라지는지를 보여 주려고 상담에서 직접 그려 보여 드리는 형태입니다.

표를 그려 놓고 나면 제가 꼭 덧붙이는 말이 있습니다. 뒤에 놓인다는 것이 받을 자리가 전혀 없다는 뜻은 아닙니다. 선순위 채권액이 얼마인지, 집이 얼마에 팔리는지, 보증금 가운데 일정액을 먼저 받을 수 있는 요건에 해당하는지에 따라 결과가 달라집니다. 저는 그래서 날짜를 맞춘 다음에 등기부에 붙은 권리들의 금액을 모두 더해 보고, 그 합계와 보증금을 나란히 놓고 봅니다.

확정일자를 받아 두었는데도 배당에서 빠질 수 있는가

빠질 수 있습니다. 확정일자만 받아 두어도 순위가 생긴다고 알고 계신 분이 많지만, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건과 확정일자를 함께 갖춘 임차인에게 우선변제권을 인정합니다. 인도와 주민등록이 비어 있으면 확정일자는 기준으로 쓰일 자리가 없고, 세 가지가 모두 갖춰진 가운데 가장 늦은 때가 순위의 기준이 됩니다. 제가 상담에서 계약서 도장만 보고 넘기지 않는 이유가 여기에 있습니다. 계약하는 자리에서 확정일자를 먼저 받아 두고 입주와 전입은 사정이 생겨 미룬 경우라면, 확정일자를 받은 날이 아니라 미뤄진 날이 기준이 됩니다.

여기에 하나가 더 겹칩니다. 요건을 다 갖춘 임차인이라도 경매 절차에서 배당요구를 하지 않으면 배당표에 오르지 않습니다. 민사집행법은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 일정 기간 안에 배당요구를 할 수 있는 종기를 정해 공고하도록 하고 있고, 그 종기까지 권리신고 및 배당요구를 해야 절차 안에 들어갑니다. 제가 상담에서 본 경우 가운데에는 법원에서 온 우편을 읽고도 내가 사는 집이니 당연히 챙겨 주는 줄 알고 아무 신고를 하지 않은 채 기한을 넘긴 분이 있었습니다. 그래서 저는 요건 날짜를 확인한 다음 곧바로 사건번호로 경매 진행 상황과 종기를 확인합니다.

보증금을 받기 전에 주소를 옮긴 적이 있는가

한 번이라도 옮긴 적이 있으면 그 시점에 요건이 끊긴 것으로 보게 되고, 뒤에 다시 전입해도 순위는 그때부터 새로 매겨집니다. 저는 그래서 상담에서 초본을 받아 보며 전입일 한 줄만 보지 않고 그 아래 주소 변동 내역을 전부 훑습니다. 끊긴 사이에 새로 설정된 근저당이나 압류가 있으면 그 권리가 앞으로 올라오기 때문에, 공백이 며칠이었는지가 그대로 쟁점이 됩니다. 초본을 떼실 때는 과거 주소 변동 사항이 함께 나오도록 선택해서 발급해 주시기를 부탁드립니다. 변동 내역이 빠진 초본은 전입일 한 줄만 보여 주어서 이 확인에 쓰기 어렵습니다.

제가 상담에서 들은 이유는 대체로 비슷했습니다. 아이 학교 배정 때문에, 직장에서 요구해서, 청약 자격을 맞추려고 잠깐 옮겼다가 금방 되돌려 놓았다는 이야기입니다. 본인 입장에서는 계속 그 집에 살았는데 서류상 주소만 잠깐 다녀온 것이지만, 요건은 서류로 확인되는 부분이어서 저는 이 공백을 가볍게 넘기지 않습니다. 가족 가운데 일부가 그 주소에 남아 있던 경우에 관해서는 사안의 사정에 따라 달리 판단될 여지가 있어 저는 어느 쪽으로 결론이 날지 미리 단정하지 않고, 누가 언제까지 남아 있었는지를 초본으로 확인해 사실관계부터 고정해 둡니다.

경매가 이미 시작됐다면 지금 가장 급한 것은 무엇인가

배당요구 종기입니다. 저는 경매가 진행 중이라는 말을 들으면 다른 이야기를 잠시 멈추고 사건번호부터 받아 적습니다. 종기가 언제인지, 그 안에 권리신고 및 배당요구를 했는지, 임대차계약서 사본과 주민등록초본을 첨부했는지를 확인하는 것이 그날 상담에서 가장 먼저 할 일입니다. 인천에 있는 주택이면 경매는 인천지방법원에서 진행되고 신고 서류도 그 사건의 경매계에 내게 됩니다. 종기는 사건마다 다르게 정해져 공고되므로 남의 사건 일정을 기준으로 짐작하면 안 됩니다. 저는 상담에서 이 날짜를 달력에 적어 드리고 그 앞에 여유를 두어 제출 기한을 따로 표시합니다.

같이 보는 것이 보증금 가운데 일정액을 먼저 받을 수 있는 요건입니다. 주택임대차보호법 제8조는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선 변제받을 권리를 정해 두었고, 이때는 경매신청 등기 전에 인도와 주민등록을 갖추었을 것을 요구합니다. 해당하는 금액의 범위는 시행령이 지역별로 따로 정해 두고 있고 담보물권이 설정된 시기에 따라 적용되는 기준이 달라질 수 있어, 저는 숫자를 외워 말씀드리지 않고 등기부의 설정일과 보증금 액수를 놓고 그때 적용되는 기준을 찾아 맞춰 봅니다. 확정일자가 없는 분도 이 부분은 따로 검토할 수 있어서 저는 확정일자가 없다는 말을 듣고도 상담을 그 자리에서 접지 않습니다.

1. 법원에서 온 우편물을 모두 모아 사건번호와 발송 날짜를 적습니다.
2. 그 사건번호로 배당요구 종기와 매각기일이 언제인지 확인합니다.
3. 권리신고 및 배당요구 신청서에 붙일 계약서와 초본을 먼저 갖춥니다.
4. 등기부에 붙은 권리의 설정일과 금액을 모두 더해 보증금과 나란히 놓습니다.
5. 보증금 가운데 일정액을 먼저 받을 요건에 해당하는지 설정일 기준으로 따져 봅니다.

계약 당시에 속였다고 보려면 어느 시점의 사정을 봐야 하는가

계약을 맺고 보증금을 받던 그 시점의 사정입니다. 형법 제347조 제1항은 상대를 속여 재물이나 재산상의 이익을 얻은 경우를 정해 두었을 뿐, 뒤에 돌려주지 못한 결과만으로 바로 적용된다고 적어 두지 않았습니다. 그래서 계약한 뒤 시세가 내려가 돌려줄 돈을 마련하지 못한 경우와, 계약 당시 이미 돌려줄 수 없는 상태임을 알면서 보증금을 받은 경우는 돌려받지 못했다는 결과만 같고 그 안의 내용이 다릅니다. 저는 상담에서 이 구분을 세우기 위해 계약서에 적힌 날짜를 기준선으로 긋고, 그 선 앞에 이미 존재했던 사정과 선 뒤에 생긴 사정을 두 칸으로 나누어 적습니다.

선 앞에 무엇이 있었는지는 서류로 확인해야 하는 부분입니다. 계약 당시 그 집에 이미 붙어 있던 근저당과 압류의 금액, 같은 건물 다른 세대의 보증금을 모두 더한 액수, 소유자 명의가 계약 직전에 옮겨졌는지, 그 소유자가 같은 지역에서 몇 채를 가지고 있었는지가 그 시점의 상태를 보여 줍니다. 인천에서는 미추홀구와 부평구 일대의 다세대주택과 빌라에서 한 사람이 여러 채를 보유하며 생긴 보증금 피해가 한꺼번에 드러난 일이 있었고, 그 뒤로 제가 상담에서 가장 먼저 확인하는 것도 같은 건물 다른 세대의 사정입니다. 혼자 보는 등기부에는 내 호실만 보이지만 건물 전체를 모아 놓으면 계약 당시의 상태가 훨씬 또렷해집니다.

• 계약서에 적힌 계약일과 잔금일, 특약으로 받아 둔 문구
• 계약 직전에 발급받아 보여 준 등기부와 그 발급 날짜
• 같은 건물 다른 세대 임차인의 보증금과 전입 시기를 모은 정리
• 소유자 명의가 바뀐 시점과 그 전 소유자가 누구였는지
• 중개 과정에서 선순위 채무 규모에 관해 들은 설명이 남은 문자

인천에서 접수한 사건은 어느 관서를 지나가는가

인천에 있는 주택이면 보증금 반환 소송과 경매는 인천지방법원에서, 형사 사건은 주택 소재지를 관할하는 경찰서에서 시작해 송치되면 인천지방검찰청으로 넘어갑니다. 인천은 경찰서가 여러 곳으로 나뉘어 있어 같은 인천이라도 집 주소에 따라 중부서, 미추홀서, 남동서, 논현서, 연수서, 부평서, 삼산서, 계양서, 서부서, 강화서 가운데 어디로 가는지가 갈립니다. 피해자가 여러 명이고 규모가 큰 사건은 인천경찰청의 수사 부서로 모여 함께 진행되는 경우도 있습니다. 부천과 김포에 있는 주택이라면 인천지방법원 부천지원의 절차로 이어지니 인천 생활권이라는 말만으로 관할을 짐작하지 않으시는 편이 좋습니다.

그래서 제가 인천전세사기변호사 상담에서 사건 내용보다 먼저 받아 적는 것은 연락을 준 쪽의 정보입니다. 어느 서의 어느 팀인지, 담당자가 누구인지, 사건번호가 무엇인지, 언제까지 무엇을 내라고 했는지입니다. 같은 건물 임차인들이 각자 자기 편한 곳에 고소장을 내서 사건이 여러 갈래로 흩어진 경우도 상담에서 여러 번 봤는데, 그렇게 나뉜 사건을 모으는 데 시간이 걸리고 그 사이에는 아무 연락이 없는 구간이 생깁니다. 그동안 할 수 있는 일은 따로 있습니다. 인천시가 운영하는 전세피해 상담 창구에서 서류를 어떻게 갖추는지 안내를 받을 수 있고, 전세사기피해자 지원 특별법에 따른 피해자 결정을 신청하는 길도 있어 요건에 해당하는지 함께 봅니다. 이 신청에서도 대항요건과 확정일자를 언제 갖추었는지가 확인 대상에 들어가므로 앞에서 맞춰 둔 날짜 표가 그대로 쓰입니다.

그래도 이사를 가야 한다면 무엇을 먼저 해 두는가

임차권등기명령을 먼저 받아 두고, 등기가 실제로 올라간 것을 확인한 다음에 움직이셔야 합니다. 주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 주택 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 하고, 그 등기가 끝난 뒤에는 인도와 주민등록이라는 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않도록 정해 두었습니다. 인천에 있는 주택이면 인천지방법원에 신청하게 됩니다. 저는 이사 계획이 있다는 말을 들으면 날짜를 묻고, 신청부터 등기까지 걸리는 기간을 감안해 이사 일정을 뒤로 미룰 수 있는지부터 상의합니다.

제가 상담에서 가장 안타깝게 본 경우가 신청만 해 놓고 등기가 올라가기 전에 짐을 빼고 전출까지 마친 분들입니다. 신청서를 접수한 것과 등기부에 임차권등기가 기재된 것은 다른 일이어서, 저는 등기사항증명서를 다시 떼어 그 기재를 눈으로 확인한 뒤에야 이사해도 된다고 말씀드립니다. 가입해 둔 보증 상품이 있다면 이행을 청구할 수 있는 기간과 조건이 따로 정해져 있으므로 그 기한도 같이 확인합니다. 어느 방법이 맞는지는 임대차가 끝났는지, 경매가 어디까지 진행됐는지, 남은 기한이 얼마인지에 따라 달라져서 저는 한 가지 길만 권하지 않고 일정표를 먼저 만들어 놓고 고릅니다.

자주 묻는 질문

공식 법령 확인

임차인의 대항 요건은 주택임대차보호법 제3조에, 확정일자를 갖춘 경우의 우선변제는 제3조의2에 규정되어 있으며 계약 당시의 기망이 문제되면 형법 제347조가 함께 검토됩니다.

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